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¿Qué es la nuda propiedad? ¿Se puede hipotecar?

13 Diciembre 2022

Si estás mirando pisos porque quieres convertirte en propietario de una casa puede que te hayas cruzado con los conceptos de “nuda propiedad” y “usufructo”. ¿Qué quiere decir tener la nuda propiedad? En este artículo te lo explicamos.   

¿Qué significa nuda propiedad y usufructo?

La nuda propiedad es el derecho que tiene una persona como propietaria de un bien, pero con la limitación de no poder disfrutar de él. Este derecho corresponde a otra persona, que se convierte en el usufructuario del bien, en este caso, del inmueble. Te lo explicamos con un ejemplo.  

Cuando una persona tiene la nuda propiedad de un bien y también el derecho a su uso y disfrute (el usufructo), se dice que tiene el pleno dominio

Por ejemplo, si tú compras un coche adquieres el pleno dominio del mismo, ya que te has convertido en el dueño del mismo y tienes el derecho de utilizarlo. Esto también sucede de manera habitual en una operación de compra de un piso, ya que el comprador adquiere su pleno dominio. 

Pero no siempre es así. A veces, únicamente se adquiere la nuda propiedad del inmueble, mientras que otra persona, la anterior propietaria, adquiere el derecho de usufructo.

De esta forma, el nudo propietario compra un inmueble a un precio por debajo del valor de mercado y el usufructuario disfruta de él hasta que fallece o hasta que se extingue el contrato de usufructo.

Ejemplos de nuda propiedad

La nuda propiedad es habitual en algunos casos de herencia. Por ejemplo, cuando los hijos heredan la nuda propiedad de un inmueble y el derecho de usufructo se reserva para el cónyuge viudo. 

También, suele darse cuando una persona jubilada que no dispone de herederos o que necesita aumentar su liquidez, decide vender su derecho de propiedad, pero con la garantía de poder disfrutar del inmueble lo que le queda de vida o hasta que se termina el usufructo. 

¿Qué derechos tiene el nudo propietario?

El nudo propietario se convierte en el propietario del inmueble. No puede alquilarlo, pero sí venderlo a un tercero e hipotecarlo. El nudo propietario, a su vez, no podrá alterar la forma ni la sustancia del inmueble, ni hacer nada que perjudique al usufructuario.

¿Qué derechos y obligaciones tiene el usufructuario frente al nudo propietario?

El usufructuario tiene el derecho de usar y disfrutar del inmueble y la obligación de cuidar de él, además de abonar los gastos de conservación y mantenimiento que así se precisen. A su vez, el usufructuario debe hacerse cargo del pago del IBI (el Impuesto sobre Bienes Inmuebles).

También, puede alquilar la vivienda y hacer mejoras de cualquier tipo, siempre y cuando lo considere conveniente también el nudo propietario. 

El usufructuario también se hará cargo de las reparaciones ordinarias, pero si hubiera alguna reparación extraordinaria como una derrama comunitaria, es el nudo propietario el que tendrá que hacerse cargo de ella.

¿Qué es la hipoteca de nuda propiedad? 

Según el Artículo 107 de la Ley Hipotecaria, el nudo propietario tiene derecho a solicitar una hipoteca sobre la vivienda con usufructo.

Únicamente, podrá hipotecar la parte correspondiente a la nuda propiedad, ya que no tiene el derecho de hipotecar el usufructo. Si el nudo propietario no cumple con los pagos de la hipoteca y se llegara a ejecutar por el banco, el usufructo tendrá que ser respetado hasta que el derecho se extinga.

¿Cómo se calcula el valor de una nuda propiedad y el usufructo?

El derecho de nuda propiedad aumenta de valor con el paso del tiempo. Para calcular el valor de la nuda propiedad hay que hacer un cálculo sencillo. En ella, intervienen el valor actual del inmueble y dependiendo de si el usufructo es vitalicio o temporal, la edad del propietario o el plazo de tiempo establecido.

Cálculo del valor del usufructo vitalicio

Si el usufructo es vitalicio, se tiene en cuenta la edad del propietario y el valor de la vivienda. Los cálculos se hacen siguiendo lo que se conoce como “la regla del 89”.

Según la Ley 29/1987 del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, el tanto por ciento del valor del usufructo no puede superar el 70% y tampoco puede ser inferior al 10% del total del inmueble.  

Veamos un ejemplo con datos ficticios para entenderlo mejor:

Supongamos que Javier, que tiene 68 años, es el propietario de una vivienda que vale 180.000 euros. Javier se está planteando ceder la nuda propiedad de su vivienda para disponer de una ayuda económica. 

Cálculo del tanto por ciento: 89 - 68 años = 21

Valor del usufructo: 21% x 180.000 = 37.800 euros 

El valor del usufructo vitalicio es 37.800 euros. Y la diferencia restante sería el valor de la nuda propiedad, es decir 142.200 euros

Cálculo del valor del usufructo temporal 

Si el usufructo es temporal significa que el nudo propietario tendrá el pleno dominio de la vivienda cuando pase un periodo de tiempo determinado. 

A cada año de tenencia del usufructo hay que corresponder el 2% del valor actual de la vivienda, teniendo en cuenta que el tanto por ciento del valor del usufructo tampoco puede ser superior al 70%. 

Veámoslo con otro ejemplo:

Imaginemos que Javier tiene el usufructo de su vivienda asignado por 7 años y su piso tiene un precio de 180.000 euros. 

Cálculo del tanto por ciento: 7 años x 2% = 14%

Valor del usufructo: 14% x 180.000 = 25.200 euros

El valor del usufructo temporal es de 25.200 euros y el de la nuda propiedad es de 154.800 euros.

¿La nuda propiedad se declara en la renta?

El nudo propietario no tiene la obligación de declarar nada relativo a la vivienda en la declaración de la renta porque no es el titular del derecho real del inmueble. Una vez que el derecho de usufructo se extingue, sí que tiene la obligación de declararla en la renta, ya que hay una ganancia patrimonial real.  

Por otro lado, tiene la obligación de identificar la referencia catastral, el valor catastral del inmueble y el derecho de nuda propiedad. 

Por su parte, a efectos del IRPF el usufructuario sí que tiene que declarar el traspaso de la nuda propiedad en su declaración de la renta.

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