Atlas Real Estate Analytics estudia la posibilidad de que se forme una nueva burbuja inmobiliaria

La consultora Atlas Real Estate Analytics ha presentado su informe “Estado y tendencias del build to rent en España 2022” en el que analiza los datos del mercado inmobiliario, así como todos los factores que influyen en el mismo, como la evolución del precio de la vivienda frente a la de los salarios. Con estos datos, no sólo han sacado conclusiones respecto a cómo afecta el entorno actual a los inversores, sino también respecto a la posibilidad de que se pueda o no formar una nueva burbuja inmobiliaria. Vamos a ver qué han analizado y cuáles son sus conclusiones 

Los datos del sector inmobiliario y la rentabilidad de la inversión inmobiliaria; los factores económicos

La seguridad de los activos

Cuando se está formando una burbuja se produce un cambio de percepción de riesgo de las inversiones. Cuando un activo es más fuerte, implica un menor riesgo y, también, una rentabilidad inferior. Es decir, que una inversión segura, da unos beneficios menores que una de riesgo. 

En ese sentido, el informe de Atlas Real Estate Analytics concluye, tras analizar los datos relativos en los principales mercados de Build to Rent (BTR), Madrid, Barcelona, Valencia y Sevilla, que la inversión inmobiliaria mantiene la rentabilidad esperada y, por lo tanto, el riesgo de que se forme una burbuja inmobiliaria vinculado a esta variante es bajo.

Evolución de las compraventas

Si bien el número de compraventas en 2021 (alrededor de 640.000) representa el volumen de operaciones más alto en los últimos años, ya se venía registrando una tendencia al alza desde 2015. Por lo tanto, a pesar de los descensos en 2020 por la pandemia, no podemos decir que esa evolución se deba a una burbuja inmobiliaria post-Covid, sino a la evolución normal del mercado.

El precio por metro cuadrado de la vivienda

El precio por metro cuadrado también ha aumentado, pero no es excesivamente alto. Aunque desde Atlas Real Estate Analytics si ven en esta variante un riesgo de burbuja inmobiliaria, en el caso de que siga creciendo la demanda, y la oferta siga siendo limitada.

La tasa de esfuerzo y el endeudamiento familiar

Para analizar la tasa de esfuerzo para comprar una vivienda se obtiene un ratio de compraventas / número de hipotecas. Si el resultado es menor a 1, existe un endeudamiento demasiado alto. Es lo que ocurrió en los años de la burbuja, en los que el mínimo histórico fue de una hipoteca por cada 0,68 compraventas registrado en 2007. Sin embargo en 2021 se sitúa en el 1,53% aunque ha descendido levemente respecto a 2020. Si se mantuviese una tendencia a la baja y se mantiene el valor medio de las hipotecas, que en 2021 ha sido de 140.000€ después de años con una tendencia positiva, el riesgo de una burbuja inmobiliaria es moderado. 

El endeudamiento de las empresas del sector inmobiliario

En los años de la burbuja inmobiliaria el endeudamiento de las empresas del sector era muy alto. Pero desde 2016 cambió la tendencia y, desde Atlas Real Estate Analytics apuntan que el sector llegó a la pandemia con “una salud que no se veía desde los años previos a la crisis inmobiliaria de 2008”. Y este, a ojos de la consultora, es uno de los datos más importantes a tener en cuenta para valorar si se está formando una nueva burbuja inmobiliaria.

España en números y su relación con el sector; los factores estadísticos

El entorno socioeconómico incide directamente en la actividad del mercado inmobiliario y es por eso que Atlas Real Estate Analytics ha querido incluir en su informe algunas de las variables más relevantes.

El IPC

La consultora analiza la correlación entre el Índice de Precios de Consumo y el número de compraventas y el número de hipotecas. Esta relación habitualmente era negativa (-0,7%) pero tras la crisis de la pandemia es positiva (1%), lo que indica que la compra de vivienda puede estar más relacionada con la inflación que en años anteriores, ya que al haber unos precios más altos, más personas se ven obligadas a pedir una hipoteca para comprar su vivienda.

El paro

Lo mismo ha ocurrido con la relación entre el paro y las compraventas, que por norma general era negativa (-0,85%), pero se ha vuelto positiva en 2020 y 2021 (0,9%). Desde Atlas apuntan a una distorsión de este valor debida a los ERTES.

Compraventas vs precio de la vivienda

En 2021 ha aumentado la correlación entre el número de compraventas y el precio por metro cuadrado, pasando del 0,45% al 0,75%. Cuanto más estrecha es la relación entre ambas variables, más relacionada está la apreciación del valor de las viviendas con la demanda real y no con factores externos.

Las búsquedas en internet como indicativo de una burbuja

Una “burbuja de activos” es cuando el precio de un activo aumenta demasiado en un periodo de tiempo muy corto. Cuando esta burbuja explota, desciende el precio rápidamente, lo que provoca grandes pérdidas a los inversores.

Una de las razones por las que se puede formar una burbuja de activos es la inflación de la demanda porque un activo se vuelve muy popular como, por ejemplo, ocurre con los bitcoins, que ya muchos analistas han calificado como una inversión de alto riesgo. Al volverse muy popular, aumenta la demanda, es decir, hay muchas personas comprando ese activo, provocando un aumento de los precios. Con ese aumento de precios, todos quieren obtener ganacias, provocando que la burbuja explote.

Otra razón para que favorece la formación de una burbuja de activos es la escasez de oferta que, cuando ese activo se hace muy popular, hace que los inversores tengan miedo de no aprovechar a tiempo la oportunidad, el llamado “fear of missing out”, y que empiecen a comprar compulsivamente antes de que se agote. 

Ambos factores se dieron en la formación de la burbuja inmobiliaria de 2005.

¿Y cómo sabemos si un activo está viviendo una inflación de la demanda? Por las búsquedas en internet. Si por ejemplo vemos el tráfico en internet de activos catalogados como “de riesgo” como es el caso de Bitcoins, Tesla o Dodgecoins, vemos que hay picos importantes al alza y a la baja de búsquedas. Sin embargo, la vivienda tiene una evolución progresiva desde hace años por lo que, Atlas concluye que, teniendo en cuenta este factor, el riesgo de una burbuja es “neutro”.

Fuente: Atlas RE Analytics research
 

Entonces ¿se está formando una nueva burbuja inmobiliaria?

Con el análisis de todos estos factores, Atlas Real Estate Analytics concluye que el riesgo de una nueva burbuja inmobiliaria es neutro/moderado. "Esto significa que, si bien es cierto que se está experimentando una aceleración en ciertos indicadores, en su mayoría se deben a factores externos y el análisis de fundamentales no parece apuntar a una situación de burbuja"