Valor catastral vs valor de mercado: ¿por qué no coinciden?

Cuando se habla del precio de una vivienda, es fácil confundirse entre distintos términos: valor de tasación, valor fiscal, valor catastral, valor de mercado… Pero hoy vamos a centrarnos en dos de los más importantes (y más confundidos): el valor catastral y el valor de mercado.

Si estás pensando en vender tu casa o simplemente quieres entender mejor el valor real de tu propiedad, distinguir entre ambos puede ahorrarte sorpresas (y dinero).

¿Qué es el valor catastral?

Como ya explicamos en otras entradas, el valor catastral es un dato oficial que asigna la administración a tu vivienda. Está inscrito en el Catastro y se utiliza, sobre todo, para calcular impuestos como:

• IBI
• Plusvalía municipal 
• Imputación de rentas en el IRPF
• Y otras tasas o bonificaciones fiscales 

Se calcula en función de varios elementos objetivos: superficie, ubicación, antigüedad del edificio, reformas inscritas… pero no refleja el precio al que podrías vender hoy tu piso. Si quieres consultar este dato, te explicamos cómo hacerlo aquí.

¿Y qué es el valor de mercado?

El valor de mercado es el precio aproximado que un comprador estaría dispuesto a pagar hoy por tu vivienda. Se calcula teniendo en cuenta:

• Precio de venta de inmuebles similares en la zona 
• Estado real del inmueble (aunque no conste en el Catastro)
• Demanda actual
• Situación del mercado inmobiliario en tu ciudad o barrio

Este valor puede cambiar cada mes, según la oferta y la demanda, y es el que verdaderamente determina cuánto puedes obtener al vender tu propiedad.

¿Por qué no coinciden?

Aunque pueda parecer lógico que ambos valores se acerquen, la realidad es que el valor catastral suele ser mucho más bajo que el de mercado. ¿Por qué?

• El valor catastral no se actualiza con la misma frecuencia que el mercado.
• No siempre refleja reformas o mejoras recientes si no han sido notificadas
• El Catastro aplica coeficientes de corrección conservadores.
• El valor de mercado depende de la percepción del comprador, no de un cálculo fiscal.

¿Y por qué es importante saberlo si voy a vender?

Muchos propietarios consultan el valor catastral pensando que su vivienda vale eso, cuando en realidad podrían vender por mucho más. Otros lo ignoran y se sorprenden después con los impuestos.

Conocer ambos valores te permite:

• Tener una referencia objetiva fiscal (valor catastral)
• Saber cuánto podrías pedir realmente (valor de mercado)
• Negociar con seguridad y prever los costes de venta
• Planificar tu fiscalidad con cabeza

En resumen

El valor catastral y el valor de mercado no son lo mismo y cumplen funciones distintas. Conocer ambos es clave para tomar decisiones inteligentes, sobre todo si estás pensando en vender tu piso.

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