El Consejo de Ministros aprueba la Ley de la Vivienda

Ayer martes 1 de febrero de 2022 el Consejo de Ministros aprobó el anteproyecto de la Ley de la Vivienda que llevaba meses negociándose entre los miembros del Gobierno. Te desvelamos todo lo que cambia con la aprobación de la Ley de la Vivienda 🔎

La regulación del precio del alquiler

La principal medida para intentar regular el precio del alquiler se basa en el concepto de “zonas tensionadas”. Las competencias sobre regulación de la vivienda pertenecen a las Comunidades Autónomas, y estas podrán solicitar que se declare una zona como tensionada, para poder así regular los alquileres.

Los requisitos para que una zona se declare tensionada

Las zonas tensionadas tienen que cumplir dos condiciones:

• Que el coste medio de la hipoteca o del alquiler, en definitiva, de la vivienda, más los gastos y los suministros, supere el 30% de los ingresos medios o la renta media de los hogares.
• Que el precio de compra o alquiler de viviendas, en los últimos cinco años, haya crecido más de un 5% por encima del IPC de la comunidad autónoma.

¿Qué pasa si una zona se declara tensionada?

Hay que distinguir entre los contratos que ya están en vigor, y los nuevos contratos, así como en el tipo de propietarios, dependiendo de si se trata de una persona física o jurídica.

Los contratos ya en vigor

Cuando un contrato de arrendamiento en una zona declarada como tensionada venza, el inquilino/a puede pedir al arrendador, independientemente de si es persona física o jurídica, una prórroga de un año, prolongable hasta 3 años. El arrendador estará obligado a aceptarla al mismo precio que ya pagaba el inquilino, sólo pudiendo actualizarse de acuerdo con el IPC.

Los nuevos contratos de alquiler en una zona tensionada

Si vence un contrato de alquiler en una zona tensionada, hay algunas restricciones para el nuevo contrato de alquiler:

• Si el casero es una persona física o jurídica con menos de 10 inmuebles, estará obligado a alquilar el inmueble por el mismo precio al que lo alquilaba en el anterior contrato, salvo que haya hecho una rehabilitación de la vivienda en los últimos dos años. En ese caso puede aumentar la renta hasta un 10%.
• Si el propietario es una persona jurídica (empresa) con más de 10 pisos, estará obligado a bajar el precio del alquiler hasta el precio medio de referencia en la zona, que se determina en base al índice del Ministerio de Transportes. Esta medida se aplicará en los contratos que se firmen 18 meses después de que entre en vigor la nueva Ley de la Vivienda.

Los incentivos fiscales 

Habitualmente, un propietario con un piso en alquiler puede desgravarse en el pago del IRPF un 60% de la renta. Si una zona se declara tensionada, este porcentaje se reducirá al 50%, salvo que el propietario rebaje el precio del alquiler como mínimo un 5%, en cuyo caso puede llegar a desgravarse hasta el 90%. Quienes saquen una nueva vivienda en alquiler y la alquilen a una persona de entre 18 y 25 años, o a la administración pública para que esta la arriende como alquiler social, se podrán desgravar hasta el 70%.

Subida del IBI de inmuebles vacíos

Los ayuntamientos podrán subir el IBI a los propietarios que tengan más de cuatro viviendas vacías. Si llevan más de 2 años vacías, el recargo puede ascender al 50%, y si llevan 3 años puede llegar al 100%. Si el propietario tiene además dos o más viviendas vacías en el mismo término municipal, se podrá aumentar otros 50 puntos porcentuales.

La vivienda protegida con la Nueva Ley de la Vivienda

La Ley de la Vivienda también prohíbe la descalificación de Vivienda de Protección Oficial que esté construida en suelo protegido. En suelos que no hayan sido calificados como protegidos y que no tengan ayudas públicas, se podrán descalifica la vivienda protegida, pero en los casos excepcionales que se justifiquen de acuerdo con la normativa autonómica, y no antes de 30 años.

Por otro lado, la Ley de la Vivienda busca que el 30% del suelo de las nuevas promociones sea vivienda protegida, aunque no tiene que estar necesariamente en el mismo terreno de la promoción, puede estar en otra ubicación dentro de la misma localidad.

El “sinhogarismo”

La Nueva Ley de la Vivienda incluye el término “sinhogarismo” que viene definido como una "circunstancia vital que afecta a una persona que no puede acceder de manera sostenida a una vivienda adecuada en un entorno comunitario y avoca a las personas que lo sufren a residir en la vía pública u otros espacios públicos inadecuados, o utilizar alternativas de alojamiento colectivo institucionalizado de las diferentes administraciones públicas o de entidades sin ánimo de lucro”. 

El texto pide a las comunidades que luchen contra el sinhogarismo, aplicando programas de ayuda para personas en situación de vilnerabilidad social y económica que estén siendo afectados por desahucios o lanzamiento de su vivienda habitual.

¿Cuándo entra en vigor la Ley de la Vivienda?

El anteproyecto de ley se ha aprobado en el Consejo de Ministros, pero ahora tiene que ser aprobado en el Congreso. El Gobierno ha solicitado la tramitación de urgencia, con el objetivo de que la ley entre en vigor en la segunda mitad de 2022, pero no existe aún una fecha para la entrada en vigor de la Ley de la Vivienda.