Fondos de inversión inmobiliaria: ¿Qué son? ¿Cómo funcionan?

¿Qué es un fondo de inversión inmobiliaria?¿Cómo funciona? Miquel Giménez, cofundador de Groinversia y Director de Operaciones e Inversores, nos da las claves para entender las inversiones en el mercado inmobiliario.

¿Qué es un fondo de inversión inmobiliaria?

Los fondos de inversión inmobiliaria (FII) son fondos que se dedican mayoritariamente a la inversión en activos inmobiliarios para destinar al alquiler. Invierten en la compra de inmuebles (viviendas, oficinas, locales y naves industriales, etc.), para posteriormente obtener rendimientos a través de las rentas o las plusvalías de las ventas. 

¿Cómo funciona un fondo de inversión inmobiliaria?¿Quién lo gestiona?

Los fondos de inversión inmobiliaria invierten en diferentes modalidades de vivienda en función de su naturaleza o ciclo, todo ello para ofrecer la máxima seguridad, rendimiento y diversificación. Esto es compatible con la inversión en valores y activos líquidos que, de forma específica, se determinen en la normativa aplicable. El porcentaje mínimo obligado de inversión en inmuebles es del 70%, alcanzando el 90% del patrimonio.

Los fondos de inversión son patrimonios sin personalidad jurídica por lo que necesitan una sociedad gestora que los administre. 

¿Qué diferencia a un fondo de inversión inmobiliaria de un crowdfunding?

Mientras que los fondos de inversión inmobiliaria son patrimonios administrados por una sociedad gestora para invertir en inmuebles y obtener rendimientos mediante las rentas de estos, el crowdfunding se presentan como una vía de financiación alternativa principalmente a través de plataformas de financiación participativa para la captación de fondos para un proyecto (inmobiliario, tecnológico,etc.) por parte de múltiples inversores. 

¿Qué aportan las inversiones inmobiliarias que no aportan otros activos?

Las inversiones inmobiliarias constituyen parte de cualquier cartera diversificada de inversión, la vivienda históricamente se ha comportado como un activo con baja volatilidad, un valor refugio ante períodos inflacionarios como el actual. Estos activos mantienen su valor y se aprecian cuando se han adquirido a un valor razonable en un correcto ciclo de mercado, permitiendo acceder de forma sencilla y barata a la financiación mediante préstamos con garantía hipotecaria.

¿Cuál es tu apuesta, invertir en promoción inmobiliaria para venta, o para alquiler?

Debido a la subida del IPC 2021 que cerró en 6,5%, y la consecuente pérdida de poder adquisitivo, la inversión inmobiliaria se presenta como un activo refugio, en un contexto inflacionista que se prevé que se alargue durante 2022 a la espera de una previsible subida de los tipos de interés por parte de los bancos centrales. 

Si bien dentro de las inversiones inmobiliarias, tanto la venta como el alquiler se presentan como opciones interesantes, el mercado residencial también está cambiando, impulsando el alquiler y el build to rent en detrimento de la compra, debido la coyuntura económica, la precariedad laboral que impide el ahorro, la elevada demanda en zonas céntricas y las necesidades de los usuarios, que se han visto modificadas por la pandemia. Es por eso que el inversor encuentra aquí una mayor rentabilidad. Según datos de APCEspaña, las promotoras manejan proyectos para levantar 15.000 viviendas destinadas al alquiler, con la previsión de que en España se construyan 90.000 viviendas de este tipo hasta 2028.

Si decidimos invertir en un fondo de inversión inmobiliaria ¿Qué impuestos tenemos que tributar?

Los fondos de inversión se encuentran exentos de tributación hasta que se vende o hasta el momento de su reembolso. Cuando decidas reembolsar o retirar el dinero invertido, la ganancia o pérdida patrimonial obtenida se incluye en la base imponible del ahorro del IRPF. Esta ganancia o pérdida patrimonial es el resultado de la diferencia entre el precio de transmisión o reembolso y el precio de adquisición.

Además, el traspaso entre fondos está exento de tributación por lo que podrás mover tu dinero de un fondo a otro sin tener que pagar ningún tipo de impuesto, independientemente de si has obtenido ganancias o pérdidas hasta la fecha.

Con carácter general, la ganancia patrimonial obtenida en el momento del reembolso está sujeta a una retención sobre el rendimiento del 19% hasta 6.000€, 21% de 6.000€ a 50.000€ y 23% de 50.000€ a 200.000€ y 26% más de 200.000€.

Puedes consultar todas las oportunidades de inversión inmobiliaria activas en la web de Groinversia.