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La divisi贸n horizontal; qu茅 es y c贸mo hacerla

19 Septiembre 2022

La divisi贸n horizontal de un inmueble consiste en dividir dicho inmueble en dos o m谩s. Por ejemplo, si tenemos una casa. Pero esta es una definici贸n muy a grandes rasgos, porque hay diferentes tipos de divisi贸n horizontal de un inmueble, as铆 que vamos a entrar en el tema un poco m谩s en profundidad 馃彙

Para qu茅 sirve una divisi贸n horizontal

Una divisi贸n horizontal consiste en dividir un inmueble en varias partes indivisibles, es decir, en varios bienes inmuebles (viviendas, locales, parking, etc)

驴Y qu茅 sentido tiene querer dividir un inmueble? Pues, por ejemplo, si una vivienda se puede dividir en varias y formalizamos la divisi贸n horizontal, podremos vender cada vivienda por separado. En cambio, si queremos alquilar esas partes o darles un uso nosotros mismos por separado, no es obligatorio formalizar la divisi贸n horizontal.

La divisi贸n horizontal es un procedimiento habitual en, por ejemplo, inmuebles heredados.

Tipos de divisi贸n horizontal

Hay diferentes tipos de divisi贸n horizontal, aunque todos se rigen por la misma normativa, que te explicaremos m谩s adelante:

Divisi贸n horizontal: Dividir una vivienda o un edificio en varias partes para venderlas o repartir una herencia.

Divisi贸n tumbada: En vez de dividir un edificio con varias plantas o de altura, dividimos en inmuebles que ocupan distintas porciones de una misma parcela como, por ejemplo, los chalets adosados.聽

Divisi贸n horizontal de un conjunto inmobiliario: Dividimos inmuebles que comparten una misma parcela, pero est谩n en edificios aislados, a diferencia de los chalets adosados, que son una misma parcela, y un mismo edificio.

Divisi贸n horizontal en construcci贸n: Se refiere a los inmuebles en construcci贸n, o que no est谩n en construcci贸n pero ya tienen la licencia de obra. Establece c贸mo se va a dividir. Tambi茅n se conoce como pre-horizontalidad y, si se producen cambios en el proyecto, se tendr谩 que hacer una nueva escritura de divisi贸n horizontal.

C贸mo hacer una divisi贸n horizontal

La normativa que regula la divisi贸n horizontal es la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, aunque hay casu铆sticas no especificadas, y en esos casos tendremos que recurrir a la Ley del Suelo y a la jurisprudencia.

Para formalizar una divisi贸n horizontal, tendremos que acudir a una notar铆a que elabore una escritura de divisi贸n horizontal, o modifique la que ya existe.

La escritura de divisi贸n horizontal

Si bien hay especificaciones diferentes en algunos tipos de divisi贸n horizontal, por lo general, para la escritura de divisi贸n horizontal, el/la notario/a nos pedir谩:

  • La autorizaci贸n administrativa: Que se consigue en el ayuntamiento y para la que en algunos casos tendr谩s que presentar un proyecto. En el caso de un inmueble que no es de obra nueva, tendremos que presentar un proyecto cuando las diferentes partes en las que queremos dividir el inmueble no est谩n materialmente divididas. Si si lo est谩n, como por ejemplo en el caso de una divisi贸n horizontal de un conjunto inmobiliario, nos valdr谩 con un certificado t茅cnico.
  • Certificado de superficie del arquitecto: En el supuesto de que las plantas del inmueble est茅n delimitadas y no se deban hacer obras, es necesario que un t茅cnico especializado acredite la delimitaci贸n de las partes comunes y privadas de la vivienda
  • Plano descriptivo del inmueble: que plasmen la realidad resultante de la finca, en el que consten el n煤mero de viviendas o establecimientos privativos de aprovechamiento individual, as铆 como su superficie, departamentos y uso urban铆stico.
  • Aprobaci贸n de la mayor铆a de los copropietarios: es requisito indispensable que todos los propietarios est茅n de acuerdo con la escritura y la divisi贸n. En particular, los Estatutos de la comunidad que recoger谩 el r茅gimen jur铆dico de la comunidad, conteniendo reglas relativas a la determinaci贸n del destino, uso y aprovechamiento de los elementos privativos y de los elementos comunes, las limitaciones de uso y dem谩s cargas de los elementos privativos, el ejercicio de derechos y el cumplimiento de obligaciones de los propietarios, la aplicaci贸n de los gastos e ingresos de la comunidad y la distribuci贸n de cargas y beneficios, en su caso, los 贸rganos de gobierno complementarios de la comunidad, as铆 como la forma de gesti贸n y administraci贸n.
  • Pago de impuestos devenidos por la divisi贸n horizontal: En especial se debe abonar el impuesto de Actos Jur铆dicos Documentados (AJD).

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