La división horizontal; qué es y cómo hacerla

La división horizontal de un inmueble consiste en dividir dicho inmueble en dos o más. Por ejemplo, si tenemos una casa. Pero esta es una definición muy a grandes rasgos, porque hay diferentes tipos de división horizontal de un inmueble, así que vamos a entrar en el tema un poco más en profundidad 🏡

Para qué sirve una división horizontal

Una división horizontal consiste en dividir un inmueble en varias partes indivisibles, es decir, en varios bienes inmuebles (viviendas, locales, parking, etc)

¿Y qué sentido tiene querer dividir un inmueble? Pues, por ejemplo, si una vivienda se puede dividir en varias y formalizamos la división horizontal, podremos vender cada vivienda por separado. En cambio, si queremos alquilar esas partes o darles un uso nosotros mismos por separado, no es obligatorio formalizar la división horizontal.

La división horizontal es un procedimiento habitual en, por ejemplo, inmuebles heredados.

Tipos de división horizontal

Hay diferentes tipos de división horizontal, aunque todos se rigen por la misma normativa, que te explicaremos más adelante:

División horizontal: Dividir una vivienda o un edificio en varias partes para venderlas o repartir una herencia.

División tumbada: En vez de dividir un edificio con varias plantas o de altura, dividimos en inmuebles que ocupan distintas porciones de una misma parcela como, por ejemplo, los chalets adosados. 

División horizontal de un conjunto inmobiliario: Dividimos inmuebles que comparten una misma parcela, pero están en edificios aislados, a diferencia de los chalets adosados, que son una misma parcela, y un mismo edificio.

División horizontal en construcción: Se refiere a los inmuebles en construcción, o que no están en construcción pero ya tienen la licencia de obra. Establece cómo se va a dividir. También se conoce como pre-horizontalidad y, si se producen cambios en el proyecto, se tendrá que hacer una nueva escritura de división horizontal.

Cómo hacer una división horizontal

La normativa que regula la división horizontal es la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, aunque hay casuísticas no especificadas, y en esos casos tendremos que recurrir a la Ley del Suelo y a la jurisprudencia.

Para formalizar una división horizontal, tendremos que acudir a una notaría que elabore una escritura de división horizontal, o modifique la que ya existe.

La escritura de división horizontal

Si bien hay especificaciones diferentes en algunos tipos de división horizontal, por lo general, para la escritura de división horizontal, el/la notario/a nos pedirá:

• La autorización administrativa: Que se consigue en el ayuntamiento y para la que en algunos casos tendrás que presentar un proyecto. En el caso de un inmueble que no es de obra nueva, tendremos que presentar un proyecto cuando las diferentes partes en las que queremos dividir el inmueble no están materialmente divididas. Si si lo están, como por ejemplo en el caso de una división horizontal de un conjunto inmobiliario, nos valdrá con un certificado técnico.
• Certificado de superficie del arquitecto: En el supuesto de que las plantas del inmueble estén delimitadas y no se deban hacer obras, es necesario que un técnico especializado acredite la delimitación de las partes comunes y privadas de la vivienda
• Plano descriptivo del inmueble: que plasmen la realidad resultante de la finca, en el que consten el número de viviendas o establecimientos privativos de aprovechamiento individual, así como su superficie, departamentos y uso urbanístico.
• Aprobación de la mayoría de los copropietarios: es requisito indispensable que todos los propietarios estén de acuerdo con la escritura y la división. En particular, los Estatutos de la comunidad que recogerá el régimen jurídico de la comunidad, conteniendo reglas relativas a la determinación del destino, uso y aprovechamiento de los elementos privativos y de los elementos comunes, las limitaciones de uso y demás cargas de los elementos privativos, el ejercicio de derechos y el cumplimiento de obligaciones de los propietarios, la aplicación de los gastos e ingresos de la comunidad y la distribución de cargas y beneficios, en su caso, los órganos de gobierno complementarios de la comunidad, así como la forma de gestión y administración.
• Pago de impuestos devenidos por la división horizontal: En especial se debe abonar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).

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