La nueva Ley de la Vivienda en España. ¿Cómo afecta a propietarios e inquilinos?

El Gobierno ha dado luz verde a la Ley Estatal por el Derecho a la Vivienda que regulará diferentes aspectos del sector inmobiliario y que incluirá medidas para promover el acceso a la vivienda y regular las subidas en los precios del alquiler. 

Te explicamos en este artículo todo lo que necesitas saber sobre la nueva ley de la vivienda y cómo afecta a propietarios e inquilinos. 

Novedades más importantes de la nueva ley de la vivienda 

Esta nueva ley, impulsada por el Gobierno, se creó con el objetivo de que la vivienda sea accesible para todas las personas. Te explicamos los puntos clave de esta ley:

Ampliación de las zonas tensionadas en el mercado del alquiler

Se consideran zonas tensionadas aquellas donde el precio del alquiler está disparado. La nueva ley reduce los requisitos para que una zona se declare tensionada. Para ello, se deberá cumplir, al menos, una de estas dos condiciones: 

• Que el coste medio del alquiler más los gastos y suministros básicos supere el 30% de la renta media de los ingresos de los inquilinos.
• Que el precio de alquiler de la vivienda haya aumentado al menos 3 puntos por encima del IPC en los últimos 5 años.

Serán las comunidades autónomas y los ayuntamientos quienes declaren una zona como zona tensionada de alquiler, ya que tienen traspasadas las competencias de Vivienda.

Según la consultora inmobiliaria Atlas, más del 61% de los hogares españoles se encuentran en un área tensionada con esta nueva normativa.

Regulación del precio del alquiler 

A su vez, la ley regulará el precio del alquiler poniéndole tope a los contratos de las zonas tensionadas, tanto los que ya existen como los nuevos, ya sean de los pequeños o de los grandes propietarios.

Desde el año pasado, ya se había impuesto un límite del 2% a las subidas del alquiler como medida para contener la inflación. En la nueva ley de la vivienda se mantendrá este tope y en 2024, se fijará en el 3%. Además, antes del final de 2024, el INE deberá definir un nuevo índice de precios de referencia para la actualización anual del precio de los contratos de alquiler que sustituirá al IPC y que será más estable. 

Para compensar estas limitaciones, se incluirán en la ley incentivos fiscales a los pequeños propietarios.

Nueva definición de gran tenedor

Actualmente, se considera como “gran tenedor” al propietario de 10 inmuebles de uso residencial destinados al alquiler. Con la nueva ley de vivienda, la nueva definición de gran tenedor hará referencia a los propietarios de 5 inmuebles en adelante. 

Estos grandes tenedores estarán obligados a bajar los alquileres de las propiedades que se encuentran en zonas tensionadas.

Nuevas medidas ante los desahucios

La nueva ley también hace referencia a los desahucios. Primero, se prohíben los desahucios sin fecha y hora predeterminadas. También, se incluyen nuevas prórrogas en los procedimientos de lanzamiento a más de 2 años y a las personas vulnerables se les podrá establecer un proceso de conciliación extrajudicial. 

Además, serán las propias comunidades autónomas las que articulen mecanismos propios de mediación, quienes podrán usar sus recursos habitacionales para dar solución de vivienda a las personas que han sufrido un desahucio. 

Cambio en los gastos de inmobiliaria 

Los honorarios de la inmobiliaria que tengan que ver con el alquiler del inmueble, correrán por completo a cargo de los propietarios. 

También, se prohíbe aumentar el precio del alquiler con nuevos gastos que no estaban contemplados previamente en el contrato como los gastos de la comunidad o la tasa de basuras, entre otros. 

Más vivienda protegida

La reserva de suelo para vivienda protegida aumenta con la nueva ley del 30 al 40% en el suelo urbanizable y del 10 al 20% en suelo urbano no consolidado. 

¿Cuándo entra en vigor la nueva ley de vivienda?

El Congreso ya ha aprobado en comisión la ley de vivienda con los votos de ERC y Bildu y se votará en el Pleno la semana que viene. Después, se enviará de urgencia al Senado y se espera que entre en vigor antes de las elecciones del 28 de mayo.

La ley, que se creó en febrero de 2022, ha estado bloqueada durante más de un año debido a las diferencias entre los socios de Gobierno: PSOE y Unidas Podemos.

Consecuencias de la nueva ley de la vivienda 

Según los expertos del sector inmobiliario, el efecto más inmediato del control del precio de los alquileres de esta ley, traerá subidas inmediatas de los alquileres para compensar las restricciones cuando se apruebe la ley. A largo plazo, pueden provocar efectos secundarios como que los propietarios pongan sus viviendas en alquiler a la venta, ya que si no rentabilizan el piso que poseen, terminarán vendiéndolo. 

Si se produce una fuga hacia el mercado de la compraventa, disminuirá la oferta de pisos en alquiler y será más complicado acceder al arrendamiento.

El precio del alquiler, que cerró en marzo alcanzando un nuevo récord, con una subida interanual del 9,7%, según los datos de Fotocasa, se verá afectado también por la falta de oferta.

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