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Las claves de la Ley de Propiedad Horizontal en 2022

18 Marzo 2022

La Ley de Propiedad Horizontal regula los derechos y deberes de los propietarios que viven en una comunidad de vecinos. Te explicamos estas obligaciones y derechos y los órganos de gobierno en una comunidad de propietarios. Vamos a sacar al Juan Cuesta que tenemos dentro 👨‍🏫


Derechos de los propietarios según la Ley de Propiedad Horizontal

Tú, como propietario de un piso en una comunidad de vecino, tienes unos derechos según la Ley de Propiedad Horizontal, siendo los más importantes, en líneas generales, los siguientes: 

  • Tiene derecho a usar los elementos y servicios comunes, desde el servicio de un portero, si lo hubiere, como de una piscina comunitaria.
  • También tienes derecho a hacer reformas en tu vivienda, siempre y cuando no alteres los elementos comunes, no perjudiques a otro propietario y avises a la comunidad con antelación.
  • Si algún vecino está haciendo algo ilegal o que dañe la finca, como negocios ilegales, tienes derecho a pedir al presidente de la comunidad que pida al propietario el cese de dichas actividades.
  • Si alguna obra en la comunidad provoca algún daño en tu piso, tienes derecho a pedir una indemnización por daños y perjuicios.
  • Si tienes un coche eléctrico y tienes una plaza de parking, puedes instalar un punto de recarga en tu plaza, siempre y cuando lo comuniques a la comunidad, y asumas el coste de la instalación.
  • Tienes derecho a asistir, votar o delegar el voto en las Juntas de la comunidad, así como a no asistir y no votar.
  • Si tú y un total de 25% propietarios queréis convocar una Junta extraordinaria, podéis hacerlo.
  • Tienes derecho a pedir que se incluyan temas de interés en el orden del día de la siguiente Junta.
  • Si no asistes a la junta, tu voto se considerará como favorable, es decir, que estás a favor, pero tienes hasta 30 días desde que se te notifique el acuerdo al que se llegó, para votar en contra.
  • Tienes derecho a impugnar los acuerdos que sean ilegales o contrarios a los estatutos, o que perjudiquen a la comunidad o a algún propietario.
  • Todos los propietarios, asistan o no a las Juntas, tienen derecho a recibir las actas. 
  • Tienes derecho a no contribuir con gastos de mejora que no sean exigibles y que excedan el 25% del presupuesto anual.

Obligaciones de los propietarios según la Ley de Propiedad Horizontal

Por otro lado, como propietario de un piso, también tienes unas obligaciones, incluidas en la Ley de Propiedad Horizontal, algunas de las cuales son:

  • Obligación de respetar las instalaciones de la comunidad y todos los elementos comunes, al margen de si son de uso general o privativo.
  • Tienes la obligación de mantener tu propiedad en buen estado de forma que no perjudique a los demás propietarios y, en el caso de hacerlo, tendrás que indemnizarlos.
  • Tienes la obligación de permitir llevar a cabo obras o actuaciones imprescindibles, o servicios comunes que se han acordado según lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal. Eso sí, si te suponen algún perjuicio, y tal y como te hemos explicado en los derechos del propietario que recoge la Ley de Propiedad Horizontal, tienes derecho a ser indemnizado/a.
  • Tienes la obligación de pagar las cuotas de la comunidad (ordinarias y extraordinarias - derramas-) y, en caso de que no lo hagas, se te puede embargar la nómina, e incluso directamente la vivienda.
  • La Comunidad tiene que tener siempre un 10% del presupuesto anual en concepto de reserva. Por ejemplo, si el presupuesto anual de gastos es de 15.000€, la comunidad tendrá que tener otros 1500€ de reserva. Y tú, como propietario, tienes la obligación de poner la parte proporcional que te corresponda a ese fondo común.
  • Si el piso no es tu primera vivienda, deberás notificar al secretario de la comunidad tu domicilio en España, para que se te puedan enviar todas las notificaciones y citaciones necesarias.
  • Si vendes tu propiedad, tendrás que notificar el cambio de titular también al secretario de la comunidad.
  • Está prohibido el desarrollo de actividades que dañen la comunidad, sean molestas, nocivas, peligrosas o ilegales. 
  • Cuando vendas el inmueble tienes que estar al corriente de cuotas ordinarias quedando recogido en un certificado que tiene que emitir la comunidad.
  • Si al vender la vivienda hay derramas pendientes (cuotas extraordinarias) éstas se abonarán por el que sea dueño en cada momento que se exijan (si se acuerda una derrama, por ejemplo, para pagarla en 10 meses, y la vivienda se vende al sexto mes, las 4 restantes irán a cargo del nuevo propietario), por lo que a partir de la venta el obligado a asumirlas es el nuevo propietario. Para que esto sea así debes informar previamente al comprador de esta circunstancia.

Los órganos de gobierno que establece la Ley de Propiedad Horizontal

La Ley de Propiedad Horizontal establece unos órganos de gobierno:

Junta de propietarios: Salvo que el 25% de los propietarios convoquen una junta extraordinaria, se reunirá una vez al año. En la Junta de propietarios se nombra al presidente, y se aprueban los gastos e ingresos, las cuentas pendientes, los presupuestos y, las reformas de los estatutos de la comunidad. 

Presidente de la comunidad: Se elige al presidente entre los propietarios y la persona elegida tiene la obligación de aceptar el cargo. Tiene varias funciones, entre las que se incluyen la convocatoria de las juntas, la firma de las actas o la supervisión de las obras.

Secretario y administrador de la comunidad: Este puede ser una misma persona, o dos personas distintas. Algunas fincas contratan un administrador de fincas profesional. Es el encargado de preparar las juntas, velar por el buen funcionamiento de la comunidad y hacer los pagos correspondientes, entre otras funciones que contempla la Ley de Propiedad Horizontal.

En resumen, la Ley de Propiedad Horizontal tiene como objetivo marcar unas normas que hagan más llevadera la convivencia entre los propietarios. Pero en algunas comunidades autónomas, como es el caso de Cataluña, existe un derecho propio que  prima por encima de la Ley de Propiedad Horizontal, así que, ante la duda, mejor consultar a un abogado especializado. 

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