Qué es la plusvalía municipal y por qué ha aparecido en todos los medios

La conocida como plusvalía municipal es, en realidad, el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. Estas últimas semanas se ha hablado mucho de este tributo por una sentencia del Tribunal Constitucional. Se ha hablado de que la plusvalía municipal era inconstitucional, pero no es exactamente así. También se ha aprobado una reforma de la plusvalía municipal. Pero empecemos desde cero, vamos a ver qué es la plusvalía municipal y qué ha ocurrido con respecto a este impuesto las últimas semanas.

Qué es la plusvalía municipal

El Impuesto sobre el Incremento de los Terrenos de Naturaleza Urbana o plusvalía municipal es un impuesto, gestionado por los ayuntamientos municipios, que grava el aumento del valor de los terrenos de naturaleza urbana. Es decir, se paga por el incremento del valor que ha sufrido el suelo.

Cómo se calcula la plusvalía municipal

Aquí es donde viene la polémica de las últimas semanas se ha suscitado. Y es que se habló de que el Tribunal Constitucional había declarado inconstitucional la plusvalía municipal, pero, en realidad, la sentencia no declaraba inconstitucional la plusvalía municipal, sino su fórmula de cálculo. Así que vamos a ver cómo se calculaba hasta ahora, para explicarte el porqué de esta sentencia, y cómo se va a calcular la plusvalía municipal a partir del 10 de noviembre de 2021, con la publicación en el BOE y la consecuente entrada en vigor de la adaptación del impuesto.

El cálculo de la plusvalía municipal antes de la sentencia del Tribunal Constitucional

Antes de la sentencia, la plusvalía municipal se calculaba multiplicando el valor catastral del piso por el número de años que has sido propietario del inmueble. Al resultado de esta multiplicación había que aplicarle un porcentaje anual, que variaba según la comunidad autónoma, y el tipo impositivo.

¿Cuál era el problema? Que en ningún caso se tenía en cuenta realmente si al vender un piso, el suelo había aumentado de precio o no, al contrario, se daba por hecho que siempre aumentaba su valor y eso es lo que ha cuestionado el Tribunal Constitucional. De hecho, después de la crisis de 2008, muchas personas tuvieron que pagar una plusvalía municipal según la cuál la vivienda (junto con el terreno) habían visto aumentado su valor, cuando en realidad ésta había disminuido, y con ello el del suelo también.

La sentencia del Tribunal Constitucional

El 26 de octubre de 2021, y tras una semana de especulaciones en los medios, finalmente el Tribunal Constitucional publicó un borrador de la sentencia al respecto de la plusvalía municipal. A diferencia de lo mencionado en varios diarios, la sentencia no declaraba inconstitucional el impuesto de plusvalía municipal, sino la fórmula de cálculo del mismo. En consecuencia, y al considerarse nula esta fórmula de cálculo, ya no se podía aplicar, y por lo tanto, los ayuntamientos no podían cobrar el impuesto.

En la sentencia también se aclaraba una de las grandes dudas que se planteaban los días previos; sí se podría reclamar la plusvalía municipal de los pisos vendidos previamente a la sentencia, de hasta 4 años atrás, que es el plazo de prescripción para poder reclamar por los particulares a Hacienda y ha cerrado esa puerta. Sólo podrán beneficiarse de la nulidad los que con anterioridad a la fecha del 26 de octubre hubiesen reclamado y no se hubiese resuelto por la administración o si se hubiese resuelto, se hubiese presentado un recurso judicial antes de esa fecha. Por contra, en el caso de que ya tuvieses una resolución o una sentencia definitiva respecto a la liquidación o autoliquidación, no lo podrías reclamar. 

La sentencia especificaba también que ahora era el turno del poder legislativo, que podría adaptar la fórmula de cálculo a las exigencias que incluía la sentencia. 

Puedes leer la sentencia completa aquí.

La reforma de la plusvalía municipal

El 9 de noviembre de 2021 se publicó en el Boletín Oficial del Estado (BOE) la reforma de la plusvalía municipal.  Esta reforma, que entró en vigor el día siguiente a su publicación, 10 de noviembre, en el momento de su publicación, establece habrá dos opciones para calcular la plusvalía municipal, y el contribuyente puede elegir la que más le beneficie:

• Una opción es la de multiplicar el valor catastral del inmueble por los coeficientes que aprueben los ayuntamientos, pero respetando unos parámetros en función de los años de tenencia. Por ejemplo, si compras el piso y lo vendes en menos de un año, el coeficiente del ayuntamiento no podrá superar el 0,14% del valor catastral. Si por ejemplo entre la compra y la venta pasan entre 10 y 13 años, no podrá superar el 0,08%. Los coeficientes se revisarán anualmente para asegurar que se ajustan a la realidad del mercado inmobiliario.
• Otra opción es tributar sobre la diferencia entre el precio de venta y el de compra en la parte proporcional al suelo, según el valor catastral.

¿En qué caso NO se paga la plusvalía municipal?

En el caso de que no obtengas una ganancia al vender un piso, quedarás exento de pagar el impuesto de plusvalía municipal. Todo dependerá del precio de venta de tu piso. Si quieres saber algunos consejos, tenemos un artículo con 10 claves para poner precio a tu piso.

En 2019, los ayuntamientos recaudaron, por la tributación de la plusvalía municipal, un total de 2.500 millones de euros, lo que suponía un 6,3% del total de sus ingresos. De ahí que la reforma de la plusvalía municipal se haya llevado a cabo en tiempo récord.

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