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¿Cuáles son los gastos de cancelación de una hipoteca? ¿Hay penalizaciones?

01 Febrero 2022

Si quieres vender un piso con hipoteca, tendrás que cancelarla, pero cancelar una hipoteca tiene unos gastos ¿Cuánto cuesta cancelar una hipoteca? Te lo explicamos 🧮

La cancelación registral de la hipoteca

Una vez has acabado de pagar tu hipoteca, esta se encuentra cancelada económicamente pero todavía consta inscrita en el Registro de la Propiedad como una carga sobre la vivienda. Para eliminarla deberemos realizar la cancelación registral de dicha hipoteca.

¿Para qué sirve cancelar una hipoteca?

Si quieres vender un piso, necesitas que esté libre de cargas y, por lo tanto, deberás cancelar la hipoteca. Sólo es necesario que canceles la hipoteca en el caso de que quieras vender un piso o pedir una nueva hipoteca ya que, si no vas a venderla, puedes esperar que pasen 20 años y pedir su cancelación mediante una instancia en el Registro de la Propiedad sin ningún coste adicional.

¿Cuándo puedo cancelar una hipoteca?

Hay dos casos en los que puedes pedir la cancelación de una hipoteca:

  • Cuando hayas acabado de pagar la hipoteca mediante la realización de una escritura de cancelación o carta de pago de la hipoteca y su presentación en el Registro de la Propiedad.
  • Cuando hayan transcurrido 20 años desde la fecha de vencimiento del préstamo (última cuota de préstamo): En ese caso, sólo tienes que presentar una instancia de forma gratuita en el Registro, solicitándolo, con tu firma legitimada ante notario (trámite con un coste de 20€).

¿Cómo cancelar una hipoteca?

En el caso de que decidas vender un piso con hipoteca por tu cuenta, para tramitar la escritura de cancelación deberás:

  1. Solicitar un certificado de deuda cero al banco que te dio la hipoteca. Este certificado es gratuito.
  2. Llevar el certificado a una notaría para que prepare la escritura de cancelación de la hipoteca.
  3. Los representantes de la entidad bancaria deberán firmar la cancelación de la escritura en notaría otorgando carta de pago.
  4. Rellenar el modelo 600 del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD) y presentarlo en la Hacienda Autonómica (la cancelación está exenta de pago de impuestos pero igualmente hay que rellenar y presentar el impreso).
  5. Presentar toda la documentación en el Registro de la Propiedad (escritura de cancelación y copia del IAJD). El Registro tardará unos 15 días hábiles en gestionar la cancelación.

¿Cuánto cuesta cancelar una hipoteca?

Gastos de la cancelación registral de la hipoteca

Gastos notariales y registrales

Para cancelar una hipoteca necesitarás la intervención de un/a notario/a que prepare la escritura de cancelación, cuyo coste asciende a unos 300 euros. El impuesto IAJD, a pesar de que al liquidarlo tenga coste “0”, al inscribirlo en el Registro tendrá un coste de unos 180 euros más. 

Honorarios de la gestoría

Si decides contratar una gestoría que se ocupe de todos los trámites para cancelar una hipoteca, o hacerlo a través de la gestoría de tu banco, tendrás que pagar unos honorarios adicionales de unos 600 euros. En el caso de que sea la gestoría del banco en el que el comprador pida su hipoteca la que gestione la cancelación, esta retendrá unos 1.100€ del precio que nos van a pagar por el piso. 

La cancelación económica de la hipoteca; las comisiones por cancelar una hipoteca. 

La escritura de cancelación de una hipoteca tiene varios gastos:

Compensación por desistimiento (antes llamada comisión por amortización anticipada de la hipoteca).

La Ley establece una comisión por amortización máxima, que dependerá del tipo de hipoteca y del tiempo transcurrido desde la firma de la misma. 

En el caso de las hipotecas fijas, la comisión máxima de amortización es del 2% del capital los 10 primeros años, y del 1,5% del capital reembolsado, en adelante. 

En el caso de las hipotecas variables, la comisión por amortización máxima será del 0,25% del capital total los 3 primeros años, del 0,15% del capital reembolsado los 5 siguientes y de ahí, en adelante, del 0%. 

Algunas entidades incorporan la compensación por riesgo de tipo de interés en las hipotecas a tipo fijo. 

Se trata de una comisión para compensar al banco de la pérdida del beneficio que sucede cuando se amortiza anticipadamente la hipoteca a tipo fijo, en escenarios de bajada de tipo de interés. Explicado sencillamente se trataría de que si pactamos un tipo fijo del 3% y cuando amortizamos la hipoteca el interés ha bajado al 1%, el banco, que contaba con que estuviésemos hipotecados por muchos años, tiene que poner en circulación otra vez el dinero (o sea prestarlo a un nuevo interesado) al tipo actual, que en nuestro ejemplo era del 1%. Pues bien, en ese momento el banco estaría perdiendo un 2% (diferencia entre el precio que estábamos pagando -3% y al que ahora puede volver a prestar ese dinero -1%-). Ese 2% que el banco está perdiendo, si se pactan este tipo de compensaciones habría que devolverlo. En ocasiones se pacta que sea un porcentaje fijo siempre que baje (del 2, 3, o hasta el 5% por ejemplo) y aunque no haya bajado tanto, en otras puede ser toda la pérdida, en nuestro ejemplo, sería abonar al banco el 2%.

Es muy importante comprobar si nuestro préstamo a tipo fijo incorpora o no esta cláusula porque la cancelación puede suponer una cantidad muy cuantiosa si la diferencia de tipo de interés es muy grande.

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