¿Es un buen momento para vender un piso en Madrid?

Quieres vender un piso en Madrid pero no sabes si ahora es un buen momento para vender un piso en Madrid. Para responder una pregunta así no podemos quedarnos sólo con un sí o un no. Necesitamos datos que avalen lo que estamos diciendo. Así que vamos a ver si es un buen momento para vender un piso en Madrid 🔎

En líneas generales, el mercado inmobiliario se mantiene

Según el Colegio de Registradores, en los últimos 12 meses se han registrado en España 508.162 compraventas de vivienda usada, el mejor dato desde principios de 2007 y todas las comunidades han registrado incrementos interanuales de dos dígitos. Eso sí, apuntan que las capitales están perdiendo peso respecto al total de compraventas de las provincias, lo que refuerza la idea de que cada vez hay más interés por las poblaciones de extrarradio, como por ejemplo Leganés, Torrejón de Ardoz o Alcobendas en Madrid.

Sin embargo, como os explicábamos en este artículo, se empieza a notar el impacto de la subida del Euribor y de los tipos de interés porque julio ha marcado un primer indicio de una ralentización del mercado, ya que las cifras de compraventas respecto al mismo mes del año pasado, son casi iguales, y lo mismo ocurre con la hipotecas. De hecho, si bien las hipotecas sobre viviendas aumentaron levemente, las hipotecas totales descendieron, lo que es una prueba de la pérdida de poder adquisitivo que se busca para combatir la inflación.

Según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) en los primeros 6 meses de 2022 ha aumentado un 15% el número de hipotecas para compra de vivienda, y el capital medio ha aumentado un 25,4%.

Lo primero, algunas cifras generales del sector inmobiliario en la Comunidad de Madrid

Según datos del Colegio de Registradores, en Madrid se registraron en junio de 2021 8.026 hipotecas constituidas sobre vivienda, mientras que en el mismo mes de este 2022 fueron 10.740, lo que supone un incremento interanual del 10,05%.

En Madrid el capital medio de las hipotecas concedidas superaba, en febrero de 2022 según datos de la Comunidad de Madrid, un 51,5% la media nacional, con un capital medio de 214.714€.

Además, y nuevamente en datos del Colegio de Registradores, el precio medio de los inmuebles vendidos ha aumentado un 6,5% en la Comunidad de Madrid.

Madrid ha sido, también según el Colegio de Registradores, la segunda Comunidad Autónoma con un precio medio de la vivienda más alto, concretamente, 3.169€/m2, y la tercera con mayor número de compraventas (21.777). 

Pero claro, no es lo mismo vender un piso en Madrid en una zona que en otra

Sí, estamos de acuerdo, aunque no del todo, porque las características del piso también son muy importantes. Pero vamos a empezar hablando de las zonas.

En primer lugar, en toda España se está viendo desde el inicio de la pandemia una tendencia a mudarse a casa alejadas del centro en ciudades como Madrid y Barcelona, como ya os contamos en nuestro artículo sobre Tendencias del sector inmobiliario en 2021. Así que, las poblaciones colindantes a la capital, como Las Rozas, Villanueva de la Cañada, La Moraleja, Pozuelo de Alarcón o Villafranca del Castillo están al alza en los portales inmobiliarios más importantes en España, como Idealista o Habitaclia.

Pero Madrid capital es muy grande, y unas zonas son muy diferentes a otras. Además, se prevén cambios en la ciudad que pueden alterar los precios, como la demolición del puente de Vallecas, que los expertos ya ven como una oportunidad de revalorización de la zona.

Según los datos del ayuntamiento, los cinco barrios con más ventas de pisos en Madrid registradas en 2020 fueron:

• Puente de Vallecas: Con 1786 ventas, destacando la zona de San Diego, con 445 ventas, y Numancia, con 414. Probablemente una de las razones sea lo que ya hemos mencionado; la mejora que se espera de la zona con el proyecto para sustituir el puente de Vallecas por una zona verde. Además, el precio del m2 es mucho más asequible que otras zonas de Madrid, situándose la media, a 12 de septiembre de 2022, en los 2.159€/m2 según Idealista, con una variación anual del 13,4%.

• La Latina: La Latina es un barrio con mucha demanda por parte de la gente joven y poca oferta. Por eso, los pisos se venden rápido. En 2020 se vendieron en el distrito 1727 pisos, destacando especialmente la zona de Aluche, con 524 ventas. el precio medio, a 12 de septiembre de 2022, está en los 2.449€/m2, con una variación anual del 8,1%.

• Centro: Vender un piso en Madrid centro es, evidentemente, muy fácil, porque sigue siendo una zona de gran interés, especialmente para inversionistas. El precio del m2 en Madrid Centro se sitúa, a 12 de septiembre de 2022, en los 5.172€, con una variación interanual del 7,2%. Palacio, con 646 ventas, y Justicia, con 466, son las zonas con más ventas de pisos en 2020 en la zona.

• Tetuán: Ese barrio de contrastes en el que se juntan zonas financieras, como Cuatro Caminos y Castillejos con zonas residenciales llenas de oferta de ocio y una gran multiculturalidad. Por eso, la gente joven cada vez siente más interés por comprar en la zona, y en 2020 se registraron un total de 1629 pisos vendidos, muy repartidos por las diferentes zonas del distrito, y con un precio medio, a 12 de septiembre de 2022, de 3.968€/m2 y una variación interanual del 8,8%.

• Carabanchel: El barrio de Manolito Gafotas es el quinto con más ventas registradas en 2020, con 1558, destacando las zonas de San Isidro (346), Vista Alegre (362) y Buenavista (311). El precio medio del m2 en Carabanchel se sitúa, a 12 de septiembre de 2022, en los 2.287€/m2, con una variación anual del 8,5%.

¿Qué tipo de piso se busca más en Madrid?

En Madrid, como en el resto de España, se ha visto un aumento de la búsqueda de pisos de 90m2 en adelante, en datos de portales como Idealista, así como en los del informe de Grocasa. Como consecuencia de ello, el gasto medio en la adquisición de una vivienda ha aumentado también, que en Madrid, Idealista situaba en 2020 en 284.278€. 

También han aumentado las ventas de casas unifamiliares, que ya suponen un 21% del total de pisos vendidos.

Del total de 25.332 ventas registradas en la ciudad de Madrid, 19.262 eran de vivienda usada. Así que esta sigue ocupando la mayoría del mercado inmobiliario, aunque la obra nueva sigue creciendo. 

¿Es un buen momento para vender un piso en Madrid?

Después de todas estas cifras podemos decirte que sí, lo es, pero, si bien el precio medio del metro cuadrado ha aumentado, el número de compraventas está empezando a dar avisos de una congelación del mercado, por lo que es probable que, en consecuencia, desciendan los precios.

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