¿Me interesa amortizar ahora la hipoteca?

Si has recibido una herencia o has ahorrado una cantidad importante de dinero, puede que te estés planteando realizar una amortización de la hipoteca de tu vivienda. 

Ahora que el euríbor lleva unos meses al alza, es un buen momento para que conozcas los beneficios de amortizar hipoteca. En este artículo, te explicamos qué es, los tipos que existen y cómo realizarla.

¿Qué es la amortización de la hipoteca? Tipos de amortización anticipada

La amortización hipotecaria consiste en pagar por adelantado toda o parte de la deuda hipotecaria que tienes pendiente con tu banco. Dependiendo de la cantidad de dinero que pagues, podemos distinguir entre amortización total y amortización parcial.

Amortización total de la hipoteca

Este tipo de amortización consiste en saldar la deuda completa que tienes pendiente con tu entidad bancaria antes de que acabe el plazo establecido. De esta forma, te ahorras el pago de todos los intereses que quedan por generarse. 

Una vez que amortices la hipoteca te aconsejamos que tramites la cancelación registral de la hipoteca para que desaparezca la carga de tu vivienda. 

Primero, tendrás que solicitar un certificado de deuda cero a tu entidad bancaria. A continuación, lo tendrás que presentar en una notaría para que redacten la escritura de cancelación del préstamo hipotecario. Una vez firmada por un representante del banco, tendrás que presentar el impuesto sobre actos jurídicos documentados ante Hacienda. 

Una vez hechos todos estos trámites, solo quedará presentar la escritura de cancelación de hipoteca en el Registro de la Propiedad para que desaparezca la carga de tu vivienda. 

Esta tramitación no es obligatoria, pero es muy recomendable si se quiere vender el inmueble o se quiere rehipotecar la casa. En general, tardarás entre uno y dos meses para realizar estas gestiones. 

Amortización parcial de la hipoteca

La amortización parcial de la hipoteca consiste en devolver por adelantado una parte de la deuda que te queda por pagar. 

En este sentido, puedes amortizar la hipoteca de dos formas diferentes: reducir el tiempo de devolución para acabar de pagar antes tu préstamo (la cuota mensual no variará) o reducir el importe de las cuotas para pagar menos cada mes (el tiempo de devolución del préstamo seguirá siendo el mismo). 

No obstante, si decides hacer una amortización de tu hipoteca debes saber que tu entidad bancaria puede cobrarte una comisión por liquidar tu préstamo antes de tiempo. Esta cantidad, de la que hablaremos en otro punto del artículo, debe aparecer reflejada en la escritura de la hipoteca. 

¿Qué es mejor: amortizar hipoteca quitando años o quitando cuota?

Si decides amortizar de forma parcial tu hipoteca acortando el plazo, conseguirás una rebaja en el número de cuotas a pagar del préstamo y generarás intereses durante menos tiempo. Si prefieres reducir el importe de la cuota, afrontarás los pagos mensuales de manera más desahogada. 

No hay una mejor opción que otra. Tu elección dependerá de tu situación bancaria y del tiempo que quieras seguir pagando tu préstamo hipotecario. 

¿Qué pasa si amortizas hipoteca?

Antes de realizar una amortización de la hipoteca es bueno tener en cuenta todos los factores posibles para tomar la mejor decisión:

Tendencia del euríbor

El euríbor es el índice de referencia más utilizado en las hipotecas variables. Por eso, si tienes una hipoteca variable y quieres amortizar parte del préstamo, te conviene hacerlo cuando el euríbor esté alto ya que así ahorrarás mayor cantidad de intereses. 

Volumen de la devolución

A la hora de pagar por adelantado tu préstamo hipotecario debes valorar la cantidad de ahorro que posees y si dispones de un colchón financiero que pueda hacer frente a cualquier imprevisto que te surja. 

Comisiones bancarias

Como te contábamos al principio del artículo, tienes que tener en cuenta que la entidad bancaria puede cobrarte una penalización si realizas una amortización de la hipoteca. Esta comisión suele variar dependiendo de si la hipoteca es fija o variable. 

Es un porcentaje establecido por la Ley Hipotecaria y se calcula en base a la cantidad de dinero que se paga por adelantado.   

Ventajas fiscales

Si contrataste tu hipoteca antes del 1 de enero de 2013, tienes derecho a deducir el 15% de lo que pagas anualmente por el préstamo, hasta un límite de 9.040 euros. Si este es el caso de tu hipoteca y decides hacer una amortización parcial, es más recomendable que reduzcas el importe de la cuota para que te sigas desgravando el pago de la hipoteca en el IRPF unos años más. 

¿Cuánto se puede amortizar de hipoteca sin penalización?

Como hemos señalado anteriormente, tu banco solo puede cobrarte penalización por la amortización, si así lo indicó en el contrato hipotecario que firmasteis. 

Desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019 el 16 de junio de 2019, la comisión por amortización anticipada no puede ser superior a la pérdida financiera sufrida por el banco. Este cálculo depende de la previsión que tengan los tipos de interés en el momento de la concesión de la hipoteca en comparación a la previsión que existe en el momento de la amortización. 

Si existe, esta comisión no podrá ser superior a las siguientes cantidades:

• Si tu hipoteca es de interés variable, el importe máximo de la penalización es de un 0,15%, en base a la cantidad que amortices y siempre que lo devuelvas en los primeros 5 años de contrato. Y si lo devuelves durante los 3 primeros años, te podrán cobrar hasta el 0,25% del importe amortizado. En los años posteriores, no te pueden cobrar ninguna penalización.
• Si tu interés es fijo, el coste máximo de esta comisión puede ser de hasta el 2% sobre la cantidad amortizada, si lo devuelves en los primeros 10 años de contrato. Pasado ese plazo, la penalización no podrá superar el 1,5% del importe adelantado.

Si firmaste la hipoteca antes del 16 de junio de 2019, tendrás que revisar lo que pactaste en la escritura con la entidad bancaria. 

¿Cómo realizar la amortización del préstamo hipotecario?

Para amortizar tu préstamo hipotecario, lo primero que debes hacer es comunicar al banco tu intención de hacerlo. Deberás explicarles cuánto dinero quieres amortizar y la entidad te indicará cómo quedará tu hipoteca y si te toca pagar la comisión por amortización anticipada. 

¿Es mejor amortizar la hipoteca o ahorrar?

Si tienes dudas y no sabes si amortizar tu hipoteca o invertir estos ahorros, tienes que tener en cuenta varios factores. 

Si el retorno neto de la inversión que quieras hacer es superior a los intereses de la hipoteca, te saldrá más rentable invertir. En cambio, amortizar la hipoteca te saldrá más a cuenta si los intereses que pagas son altos.  

Amortizar el préstamo hipotecario te dará tranquilidad ya que te permitirá saldar la deuda que tienes con la entidad bancaria y ahorrarte un buen puñado de intereses.

¿Cuál es el mejor momento para amortizar hipoteca?

La mayoría de hipotecas que se firman en España se pagan siguiendo el método francés Este sistema consiste en pagar más intereses que capital durante los primeros años de vida del producto. A medida que pasa el tiempo, se amplía el pago correspondiente del préstamo y se reduce el pago de intereses. 

Por eso, el mejor momento para amortizar una hipoteca es en los primeros años del préstamo hipotecario, porque así vas a pagar menos intereses.

Si tu hipoteca es variable, te convendrá hacer una amortización anticipada parcial cuanto más alto esté el euríbor, ya que el ahorro en los intereses que consigas será mayor. Por eso, ahora mismo, que el euríbor está registrando máximos históricos, es un buen momento para amortizar tu hipoteca. 

Si decides hacerlo, puedes amortizar tu hipoteca antes o después de la revisión anual o semestral de la cuota. Si decides amortizarla antes de la revisión, la cuota que pagarás cada mes será inferior. Si lo haces después, amortizarás un volumen mayor de capital. Puedes revisar la previsión del euríbor en el siguiente artículo. 

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