Nueva Ley Hipotecaria: te explicamos los puntos clave de 2024

El 16 de junio de 2019 se publicó en el BOE y entró en vigor la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, más conocida como Ley 5/2019, de 15 de marzo o Ley LCI. Esta ley se creó por mandato de la Unión Europea y su objetivo más importante es el de proteger a los consumidores.  

Aunque a esta ley se la conoce popularmente como nueva ley hipotecaria, la ley hipotecaria vigente en España, que regula el mercado hipotecario, fue aprobada en el año 1946. La ley de la que hablamos en este artículo se creó con el objetivo de favorecer la transparencia de los préstamos hipotecarios.  

En este artículo, te explicamos los puntos más importantes de la conocida como nueva ley hipotecaria y las novedades que se han incluido en materia hipotecaria este año 2024.  

Mayor protección del consumidor al contratar una hipoteca  

La ley hipotecaria regula en primer lugar, la fase precontractual, para que el banco dé al consumidor toda la información que necesita para tomar una decisión con todas las garantías.

Por eso, si un cliente decide contratar la hipoteca con una entidad, esta deberá emitir una serie de documentación que tiene carácter vinculante, es decir, que compromete a cumplir con lo reflejado. 

Uno de estos documentos obligatorios es la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), que contiene toda la información sobre la hipoteca y que el banco debe respetar sin cambiar las condiciones durante el plazo pactado que deberá ser de 10 días (14 en Cataluña). 

La FEIN incluye los siguientes datos:

• Datos del banco y de la empresa de intermediación financiera, si la hubiera.
• Características de la hipoteca: importe, duración, tipo de interés, cuota…
• Tipo de interés y otros gastos
• Periodicidad y número de pagos
• Importe de cada cuota
• Tabla de amortización
• Otras obligaciones como las vinculaciones asociadas a la hipoteca (domiciliación de nómina, seguros o tarjetas de crédito, entre otros).

La entidad también deberá entregar la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), en la que se informa de las cláusulas más delicadas de la hipoteca como el índice de referencia de las hipotecas variables y su cálculo, los gastos o el coste de la ejecución de la hipoteca en caso de impago. 

Además, para reforzar la protección del consumidor y que entienda al completo el tipo de contrato que va a firmar, la ley hipotecaria establece que antes de firmar la hipoteca, el cliente tiene que recibir el asesoramiento gratuito de un notario que explique todas las condiciones del préstamo hipotecario que va a contratar y expedir el Acta de Transparencia Notarial. 

Reparto de los gastos de hipoteca

Antes de la implantación de la ley hipotecaria, el cliente tenía que pagar la mayoría de gastos relacionados con la escrituración e inscripción de la hipoteca. Sin embargo, ahora es el banco el que corre con la gran parte de gastos. 

• El banco deberá pagar los gastos de gestoría, notaría y registro, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) y su copia de la escritura.
• El cliente tiene que pagar la tasación del inmueble y su copia de la escritura.

Comisión por amortización anticipada regulada por ley

La amortización anticipada consiste en pagar por adelantado toda o una parte de la hipoteca antes de que termine el plazo. 

Con la ley hipotecaria se regula esta comisión que te puede cobrar el banco, en función del tipo de hipoteca que tengas y el año en el que realices la amortización:

• En una hipoteca variable, el importe máximo de comisión es de un 0,15% en base a la cantidad que amortices, si lo devuelves en los primeros 5 años de contrato. Y si lo devuelves durante los 3 primeros años, te podrán cobrar hasta el 0,25% del importe amortizado. Si han pasado más de 5 años esta comisión desaparece.
• En una hipoteca a tipo fijo, el coste máximo de la comisión puede ser de hasta el 2% sobre la cantidad amortizada si lo devuelves en los primeros 10 años de contrato. Pasado ese plazo, la comisión no podrá superar el 1,5% de la cantidad adelantada. 

También existe la posibilidad de que el banco no te cobre comisión al hacer esta operación.

Comisión por cambio de hipoteca regulada por ley

Las hipotecas variables son aquellas en las que el pago de intereses va variando en función del valor del Euríbor. Si el Euríbor está alto, pagarás una cuota mayor, porque aumentarán los intereses.

Para evitar que las personas que no puedan afrontar el pago de la hipoteca con una subida del Euríbor, dejen de pagar su hipoteca e incurran en impago, la ley hipotecaria abarata el cambio de hipoteca variable a fija. 

La comisión máxima que te puede cobrar la entidad bancaria es del 0,15% sobre el importe pendiente en los 3 primeros años de la hipoteca. A partir del cuarto año no te pueden cobrar comisión. 

Por otro lado, si decides cambiar tu hipoteca de banco mediante una subrogación de hipoteca, tu banco no puede negarse a que la traslades la hipoteca, aunque presente una contraoferta. Si necesitas ayuda para realizar este cambio, negociamos con todas las entidades bancarias y te ayudamos a ahorrar hasta 300 euros al mes. Solicita aquí tu asesoramiento gratuito. 

Mínimo de impagos para que te embarguen la casa

Si te encuentras en la primera mitad del plazo de tu hipoteca, tienes que dejar de pagar 12 cuotas, o el equivalente al 3% del importe de hipoteca, para que te puedan embargar la casa. Si te encuentras en la segunda mitad del plazo, el número de cuotas sin pagar se extiende hasta 15 o el equivalente al 7% del préstamo hipotecario. 

Además, el interés de demora que el banco te cobrará por retrasarte en tus pagos no podrá superar los 3 puntos por encima del interés de tu hipoteca.

Profesionalización de los intermediarios hipotecarios  

Las empresas de intermediación financiera y sus trabajadores tienen que cumplir con ciertos requisitos para dedicarse a la profesión:

• Deben inscribirse como empresa en el Registro de intermediarios financieros del Banco de España.
• Deben aprobar anualmente un examen para obtener la certificación ICI que les permite ser Informador en Crédito Inmobiliario y ofrecer las mejores garantías a sus clientes.

Grocasa Hipotecas es una de las primeras empresas que se registró como intermediaria financiera en el Banco de España con el número D047. Nuestros asistentes hipotecarios reciben formación actualizada y continua, necesaria para ejercer su profesión y ofrecer un servicio de calidad. Reciben formación actualizada y continua, necesaria para ejercer su profesión y ofrecer un servicio de calidad. ¿Necesitas ayuda para conseguir financiación hipotecaria? ¡Te ayudamos!  

Prohibición de las cláusulas suelo

La ley hipotecaria prohíbe la aplicación de un interés mínimo en las hipotecas variables, lo que se conoce comúnmente como cláusula suelo. En el lado opuesto, se encuentran las cláusulas techo, es decir, el interés máximo que tendría que pagar el hipotecado si el Euríbor subiría.  

El problema con estas cláusulas es que normalmente la diferencia entre ellas solía ser desproporcionada y en algunos casos, las personas que firmaban la hipoteca no eran informadas debidamente al respecto. 

En mayo de 2013, el Tribunal Supremo declaró nulas por abusivas las cláusulas suelo por considerar que existía una falta de transparencia.

Más información sobre la ley hipotecaria

¿La ley hipotecaria es retroactiva?

La mayoría de artículos de la nueva ley hipotecaria no se aplican si la hipoteca se ha contratado antes del 16 de junio de 2019, la fecha en la que entró en vigor esta ley, aunque hay varios puntos que tienen carácter retroactivo, como por ejemplo:

• El precio máximo de la comisión por cambiar la hipoteca de variable a tipo fijo.
• La posibilidad de cambiar la hipoteca de banco sin perjuicio para el cliente
• El límite mínimo de impagos para que el banco reclame judicialmente.

Efectos de la ley hipotecaria

El objetivo de la creación de esta ley es que la persona que quiera comprar un piso a través de una hipoteca reciba toda la información que necesita para tomar la decisión con todas las garantías. 

Por otro lado, esta ley también ha provocado que los bancos sean más prudentes a la hora de conceder financiación.

Novedades en la Ley Hipotecaria 2024

El 1 de enero de 2023 entraron en vigor una serie de medidas que el Gobierno aprobó para aliviar la carga de las hipotecas variables con el alza del euríbor, sobre todo en familias en riesgo de vulnerabilidad. 

Estas medidas se engloban dentro del nuevo Código de Buenas Prácticas al que se han adherido la mayoría de los bancos y cajas del país. En 2024, el Gobierno ha incluido una serie de novedades en las ayudas de las hipotecas, cuya principal medida es que sube de 29.400 euros a 37.800 euros anuales los ingresos máximos por hogar para poder pedirlas

Las familias con rentas inferiores a los 25.200 euros al año, que dediquen más del 50% de su renta mensual al pago de la hipoteca y que hayan visto como la cuota de su préstamo ha subido más del 50%, pueden acogerse a:

• Un periodo de carencia de capital de hasta 5 años.
• Posibilidad de solicitar la dación en pago ampliada a 2 años.
• Posibilidad de pedir una segunda reestructuración de la deuda.

Por otro lado, las familias con rentas inferiores a los 25.200 euros que dediquen más del 50% de su renta mensual al pago de la hipoteca y cuya cuota no haya subido más del 50%. Estos hogares pueden acogerse a:

• Un periodo de carencia de capital de hasta 2 años.
• Ampliación del plazo de hasta 7 años

Los hogares con rentas inferiores a 37.800 euros, que dediquen más del 30% de sus ingresos al pago de la hipoteca y cuyo esfuerzo hipotecario haya incrementado un 20%, pueden acogerse, durante 2024, a: 

• Extensión del plazo de amortización de hasta 7 años
• Posibilidad de congelación de la cuota durante 12 meses

Aparte de la aplicación de estas medidas, el Gobierno cancela las comisiones por pasar de una hipoteca variable a una fija o a una mixta y por amortización anticipada de las hipotecas variables durante todo el año 2024. 

¿Estás buscando hipoteca? En Grocasa Hipotecas te ayudamos a conseguir un préstamo hipotecario con las mejores condiciones de financiación adaptadas a tus circunstancias personales. Te ponemos en contacto con nuestros brókers hipotecarios para que recibas información sin compromiso. 

También puedes mandarnos un mensaje a través de WhatsApp o llamarnos al 900 10 80 66.