El Código de Buenas Prácticas: todo lo que debes saber si tienes hipoteca

El Código de Buenas Prácticas se publicó en el año 2012 con el objetivo de ayudar a aquellas personas que tenían dificultades para pagar su hipoteca con motivo de la crisis económica que golpeaba España desde el año 2008. 

En noviembre de 2022, a causa de la subida de los tipos de interés en las hipotecas variables, se creó un nuevo Código que incluía medidas adicionales. Además, en diciembre de 2023, el Gobierno aprobará una nueva extensión. 

En este artículo, te contamos todo lo que debes saber sobre el Código de Buenas Prácticas: qué es, qué condiciones se deben cumplir para acogerse a él, para qué sirve y las últimas actualizaciones. 

¿Qué es el código de Buenas Prácticas?

El Código de Buenas Prácticas para la reestructuración viable de las deudas con garantía hipotecaria sobre vivienda habitual está regulado en el anexo del Real Decreto-Ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos.

La crisis económica, la inflación y la inestabilidad laboral provocaron que muchas familias no pudieran hacer frente al pago de su hipoteca, especialmente a partir del año 2008 con la crisis motivada por la burbuja inmobiliaria. Por este motivo, el Gobierno adoptó una serie de medidas para aliviar la carga que la hipoteca suponía para las familias que cumplieran con una serie de requisitos.

Las entidades de crédito se pueden adherir a este código de forma voluntaria, pero una vez que lo hagan, deben cumplirlo de manera obligatoria. 

En noviembre de 2022, el Código de Buenas Prácticas fue modificado con nuevas medidas para aliviar la subida de los tipos de interés en préstamos hipotecarios sobre vivienda habitual.

¿Para qué sirve el Código de Buenas Prácticas?

El Código de Buenas Prácticas, incluye tres fases de actuación:

1. Reestructuración de la deuda
2. Quita del capital pendiente
3. Dación en pago de la vivienda

Los requisitos para su aplicación, de los que hablaremos en profundidad más adelante, incluyen:

• Que el deudor se encuentre dentro del llamado umbral de exclusión, es decir, que tenga unas circunstancias económicas específicas.
• Que el precio de la vivienda no supere el límite impuesto.
• Que aunque se haya iniciado la ejecución hipotecaria, no se haya producido todavía el anuncio de subasta.

Si cumples estas condiciones, el banco te presentará un plan para facilitarte el pago de la hipoteca con la reestructuración de la deuda. Si fuera inviable, podrás solicitar la quita del capital pendiente o la dación en pago. 

¿ Qué es la reestructuración de la deuda?

Con la reestructuración de la deuda, el banco ofrecerá un nuevo plan de pagos con condiciones más favorables. Estas, dependerán de cuánto haya aumentado el esfuerzo que representa la carga hipotecaria.

Es importante destacar que el deudor también tiene la facultad de proponer un plan para la reestructuración de la deuda.

Si la tasa de esfuerzo ha aumentado en al menos un 1,5 o coincide con alguna circunstancia de especial vulnerabilidad, el plan de reestructuración contendrá:

• Carencia de 5 años con la que solo pagarás los intereses de la hipoteca. El capital pendiente se pagará en una cuota final o se puede prorratear en las cuotas restantes (también se pueden combinar ambas opciones).
• Ampliación del plazo de amortización hasta un total de 40 años desde la concesión de la hipoteca. Supone que las cuotas mensuales (tras la finalización del periodo de carencia) serán más bajas.
• En las hipotecas variables, durante el periodo de carencia, el interés se reduce al Euríbor - 0,10%. Si es una hipoteca fija, se aplica el interés actual.

Si la tasa de esfuerzo ha aumentado en menos de 1,5, se aplicarán las siguientes medidas:

• Carencia de 2 años
• Ampliación del plazo hasta 7 años, sin superar 40 años desde la concesión del préstamo. 
• Reducción del tipo de interés durante la carencia

¿Qué es la quita del capital pendiente?

Cuando el plan de reestructuración es inviable, la entidad puede aceptar (o no) una reducción (condonación parcial) de la deuda pendiente; lo que implica que el importe de las nuevas cuotas será inferior al anterior. 

¿Qué es la dación en pago de la vivienda?

Si el banco ha optado por no aplicar la quita de la deuda, puede cancelar el endeudamiento pendiente a cambio de la entrega de la vivienda. El deudor puede solicitar el alquiler de la vivienda durante 2 años pagando un 3% anual del importe total de la deuda pendiente.

¿Qué condiciones se deben cumplir para acogerse al Código de Buenas Prácticas Bancarias?

Para acogerte a las medidas del Código de Buenas Prácticas debes cumplir con unos requisitos relacionados con tu capacidad económica y con el precio de compra de tu vivienda, que debe ser tu residencia habitual. 

Estas medidas están orientadas a familias situadas en el umbral de exclusión, que deben cumplir las siguientes condiciones:  

Requisitos a cumplir en el caso de reestructuración de la deuda:

• Que el conjunto de ingresos de la familia no supere el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM) anual en 14 pagas. Es decir, que los ingresos familiares no superen al año los 25.200 euros.
• Que la cuota hipotecaria sea superior al 50% de los ingresos netos que reciba la familia.
• Que se cumpla una de los siguientes supuestos:
• Que el porcentaje de los ingresos que se dedican al pago de la hipoteca, haya aumentado al menos un 1,5%, en los 4 años anteriores a la solicitud.
• Que sea familia numerosa, monoparental con hijos a cargo, que tenga a cargo un menor de edad, que uno de los miembros de la familia tenga una discapacidad de más del 33%, que sea víctima de violencia sexual o de género o que sea mayor de 60 años.

En el caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga una discapacidad superior al 33%, situación de dependencia o incapacidad permanente por enfermedad, los requisitos de ingresos familiares se amplían hasta los 33.600 euros anuales. 

Si el deudor hipotecario es una persona con parálisis cerebral, enfermedad mental, discapacidad intelectual mínima del 33%, tiene una discapacidad física o sensorial superior al 65%, el límite de ingresos se amplía a los 42.000 euros anuales. 

También, estos dos últimos supuestos deben cumplir que la cuota hipotecaria sea superior al 40% de los ingresos netos de la unidad familiar. 

Requisitos a cumplir en la quita de la deuda o la dación en pago:

Cuando la reestructuración de la deuda no es suficiente, se puede solicitar la quita de la deuda o la dación en pago, cuyos requisitos adicionales son:

• Carecer de otros bienes o derechos patrimoniales con los que hacer frente a la deuda.
• Tener una única vivienda en propiedad y que la hipoteca se concediera para su compra.
• Que el préstamo no tenga otras garantías reales o personales.

El nuevo Código de Buenas Prácticas en 2022

Para aliviar la subida del euríbor en las hipotecas variables, se ha establecido un nuevo Código de Prácticas Bancarias que podrá aplicarse hasta finales de 2024. 

Requisitos para acogerse al nuevo Código de Buenas Prácticas 

Este Código se aplicará a aquellas hipotecas otorgadas antes del 31 de diciembre de 2022 sobre la vivienda habitual cuyo precio no exceda de los 300.000 euros.  

Pueden acogerse a este nuevo Código las unidades familiares que:

• El conjunto de los ingresos no supere los 29.400 euros anuales. Estos ingresos pueden subir si existe una discapacidad o una enfermedad incapacitante.
• Que la cuota hipotecaria sea superior al 30% de los ingresos netos de la familia.
• Que se cumpla una de las siguientes condiciones:
  • Que el porcentaje de ingresos que la familia dedica a la hipoteca se haya multiplicado en al menos un 1,2% en los 4 últimos años.
  • Que la unidad familiar se encuentre en circunstancias de especial vulnerabilidad.

Medidas que contempla el Código de Buenas Prácticas

Si cumples con los requisitos puedes optar a la novación de la hipoteca de tu préstamo hipotecario, de dos formas distintas:

• Ampliando el plazo del préstamo hasta un máximo de 7 años, sin que supere el total de 40 años. La ampliación no puede suponer una reducción de cuota por debajo de la que se estuviera pagando en junio de 2022.

También existe la opción de congelar la cuota durante 12 meses, manteniendo la que pagabas en junio de 2022. 

• Pasando de interés variable a fijo. La entidad bancaria no podrá cobrar comisiones por estos cambios ni añadir productos vinculados o bonificaciones. 

Según el Banco de España, el pasado año, más de 55.000 familias solicitaron esta ayuda, sin embargo, solo un 10% de las peticiones se aprobaron. 

Novedades del Código de Buenas Prácticas para 2024

De cara a 2024, el Gobierno ha incluido una serie de medidas extraordinarias, entre las que se incluye: 

• Aumento del umbral para acceder a las ayudas: de 3,5 a 4,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM). Es decir, que el conjunto de ingresos anuales no sobrepase los 38.000 euros.
• Las comisiones por amortizar de manera anticipada una hipoteca variable se suspenden en 2024, al igual que las existentes por cambiar de préstamo variable a fijo o a mixto.
• Cuando finalice esta medida, se extenderá el techo permanente del 0,05% que limita las comisiones en los cambios de hipotecas variables a fijas, también a los cambios a hipoteca mixta. 
• El tipo de interés se congela durante 12 meses para que la cuota no varíe. 
• El plazo de amortización de la hipoteca se puede ampliar hasta 7 años. 
• Las familias con ingresos menores a 25.200 euros también pueden solicitar una carencia de 2 años.     

¿Qué bancos se han adherido al Código de Buenas Prácticas?

Actualmente, hay un total de 84 entidades adheridas al Código de Buenas Prácticas.

¿Cuántas veces se puede pedir el Código de Buenas Prácticas?

Si al terminar el periodo de carencia se continúa estando en el umbral de exclusión, se puede solicitar un segundo plan de reestructuración. 

El Banco de España ha puesto a disposición en su web un simulador dirigido a las personas con dificultades para pagar su hipoteca y que informa de las medidas a las que se pueden acoger para solicitar ayudas para pagar la hipoteca. Todas estas medidas están recogidas en el Código de Buenas Prácticas del que hemos hablado en este artículo.  

Consejos de expertos de Grocasa Hipotecas para encontrar la Hipoteca Ideal y Comprar piso en 2024

En el capítulo “¿Cómo conseguir la mejor hipoteca?” del programa de Televisión Hablando con Crédito, tres expertos en el sector inmobiliario comparten sus consejos para conseguir la hipoteca ideal. 

Eduard Huerto, Jordi Paniello y Josep Vera hablan sobre la hipoteca mixta, las preferencias al elegir una vivienda y las recomendaciones a tener en cuenta para encontrar la hipoteca ideal:

• Ajustar el presupuesto y realizar una valoración de ingresos y gastos para establecer un precio máximo de compra.
• Buscar asesoramiento profesional y entidades financieras confiables.
• Tener estabilidad laboral y contar con ingresos regulares y suficientes.
• Mantener un historial crediticio sólido y baja carga de deudas.
• Contar con ahorros para cubrir los gastos iniciales, como el pago de la entrada y los gastos de la compraventa.
• Realizar simulaciones de cuotas y gastos, considerando suministros y otros factores.
• Informarse bien sobre la zona donde se desea comprar, considerando la variación del precio del metro cuadrado.
• Tener un colchón de dinero para imprevistos.
• No escatimar en asesoramiento y ponerse en manos de profesionales del sector inmobiliario y financiero.

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