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Subrogación de hipoteca: cambia tu hipoteca de banco

25 Enero 2023

Con el alza del Euríbor, son varias las personas que se han interesado por la subrogación de hipotecas, un proceso que permite cambiar la hipoteca de banco para mejorar sus condiciones. 

En este artículo, te contamos qué es una subrogación de hipoteca y cómo puedes hacerla. 

Qué es una subrogación de hipoteca

Una subrogación de hipoteca siempre hace referencia a una sustitución de una de las partes en una hipoteca, ya sea de la entidad bancaria (acreedor), o del titular de la hipoteca (deudor).

La subrogación de hipoteca se utiliza a menudo cuando el hipotecado desea cambiar de banco para mejorar las tasas de interés que está pagando, o cuando un comprador adquiere una propiedad con un préstamo hipotecario existente y desea asumirlo.

Aumento de la subrogación de hipotecas

Según datos del Instituto Nacional de Estadística, la subrogación de hipotecas creció un  275% entre enero y abril de 2021, respecto al mismo periodo de 2020. La causa se debió a que las hipotecas en este periodo, eran más baratas que nunca, lo que motivó a muchas personas que ya tenían una hipoteca contratada a mejorar sus condiciones. 

De hecho, los bancos llevan apostando por la subrogación de hipotecas desde mayo de 2020, cuando el mercado de la vivienda estaba parado por el confinamiento. Las entidades bancarias ofrecían subrogaciones hipotecarias para captar préstamos de otros bancos y mejorar así su volumen de concesión.

Hasta octubre de 2022, se habían realizado un 44,8% menos de subrogaciones que en el mismo periodo de 2021, pero con la subida del Euríbor, para las personas que están pagando una hipoteca variable y que tendrán que afrontar una subida en sus cuotas este año, es una opción muy interesante. 

Tipos de subrogación hipotecaria

Hay dos tipos de subrogación de hipoteca: la subrogación de acreedor y la subrogación de deudor.

Subrogación de acreedor

Esta es la subrogación hipotecaria en la que se sustituye a la entidad financiera que emite el crédito, es decir, si queremos cambiar la hipoteca de banco realizamos una subrogación de acreedor.

En las subrogaciones de acreedor no solo se puede reducir el tipo de interés sino que también puedes cambiarlo de variable a fijo, y viceversa.

Desde la aprobación de la nueva Ley Hipotecaria, las subrogaciones son algo habitual y no necesitarás el consentimiento de tu banco actual para hacerlo.

Subrogación al deudor

En este caso, se hace referencia al cambio de titularidad de una hipoteca en una operación de compraventa. De esta forma, el vendedor de un inmueble traspasa al comprador la hipoteca. 

En este caso, el banco sí debe aprobar primero al nuevo deudor, haciendo el correspondiente estudio de riesgo y puede negarse a hacer la subrogación.

Quiero cambiar la hipoteca de banco ¿Cómo se hace una subrogación de hipoteca?

Los pasos a seguir para una subrogación de hipoteca son los siguientes:

  • Comparar las ofertas hipotecarias de las diferentes entidades bancarias. 
  • Contactar con las entidades que creas que pueden encajar con tu perfil y presentar una solicitud.
  • Si el banco acepta, emitirá una oferta vinculante (la conocida como FEIN), después de una tasación favorable de la vivienda. 
  • Una vez aceptada la oferta, tendrás que pedir a tu banco actual un certificado de saldo pendiente a fecha de firma.
  • Se realiza la subrogación hipotecaria.

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Requisitos para cambiar la hipoteca de banco

Para poder hacer una subrogación de hipoteca la mayoría de bancos te pedirán, como mínimo, que:

Que lleves años pagando tu hipoteca religiosamente

Este requisito permite que el banco con el que quieres firmar la nueva hipoteca, compruebe que eres una persona solvente. Al llevar varios años pagando la hipoteca, demostrarás que eres una persona de confianza. 

Al contrario, si has pagado alguna cuota con retraso o llevas poco tiempo con tu hipoteca, el banco se podría negar a realizar la subrogación.

Que la hipoteca solicitada no supere el 80% del valor de tasación

El banco que te va a realizar la subrogación, te pedirá cumplir los mismos requisitos que si firmaras una nueva hipoteca. 

Por eso, tendrás que realizar una nueva tasación de tu vivienda, la cual tendrás que pagar tú, y sobre ese valor se aplicará el porcentaje de financiación.

Sin embargo, hay casos en los que es posible conseguir un porcentaje de financiación superior al 80% sobre el valor de tasación.

Que tengas estabilidad laboral

La estabilidad laboral es un factor muy importante que te pedirá el banco que te vaya a subrogar la hipoteca. Tener unos ingresos estables o contar con varios años de antigüedad laboral te ayudará a la hora de conseguir una subrogación hipotecaria. 

¿Se puede negar el banco a subrogar una hipoteca?

Como te hemos comentado anteriormente, el banco en el que tienes la hipoteca no puede negarse a que hagas una subrogación.

Antes de la vigencia de la Ley Hipotecaria en 2019, si tu banco presentaba una contraoferta mejor que la que te ofrecía la entidad a la que te ibas a cambiar, estabas obligado a quedarte con él. Ahora, en cambio, tienes derecho a rechazar la contraoferta.

Sí que es posible, que el banco con el que quieres realizar el cambio de hipoteca, no acepte que te cambies de banco porque no cumplas con sus requisitos de financiación. 

Qué dice la ley hipotecaria respecto a la subrogación de hipoteca

Tu banco puede cobrarte una comisión por subrogación, solo si así lo dejó reflejado en el contrato. La cantidad exacta está regulada por la Ley Hipotecaria, que señala que tu banco te puede cobrar entre el 0% y el 2% del importe que te queda por devolver, dependiendo del año en el que contrataste la hipoteca.

Además, con motivo de la subida del Euríbor, el Gobierno de España ha aprobado una serie de medidas extraordinarias con el objetivo de ayudar a las familias más vulnerables. Desde el 24 de noviembre de 2022 y hasta el 31 de diciembre de 2023, los bancos no pueden cobrar comisiones por amortizar una hipoteca variable antes de tiempo. 

Gastos de cambiar la hipoteca de banco

La mayoría de los gastos de subrogación corren a cargo del banco, pero hay ciertos gastos que tiene que asumir el cliente:

  • Comisión de subrogación o compensación por amortización anticipada, si la hubiera (hasta el 31 de diciembre de 2023 los bancos no pueden cobrar comisiones por amortización anticipada, como hemos señalado anteriormente).
  • Tasación de la vivienda: Para hacer una subrogación de hipoteca necesitarás tasar de nuevo la vivienda, para que el banco conozca su valor y decida si asumir o no esa hipoteca.
  • Otros: Puedes tener que cubrir los gastos también de la nota simple actualizada, y de la copia de la escritura del préstamo.

Ventajas que tiene la subrogación de una hipoteca

Cambiar la hipoteca de banco tiene varias ventajas, sobre todo ahora, con el alza del Euríbor, puede ser una buena alternativa para las personas que tienen una hipoteca variable:

  • Ventajas de la subrogación por cambio de deudor:

La persona que venda la vivienda hipotecada, se ahorra los gastos de cancelación del préstamo. La persona que compra la vivienda, se ahorra la comisión de apertura y la tasación, entre otros gastos. 

  • Ventajas de la subrogación de hipoteca por cambio de acreedor:

Al cambiar la hipoteca de banco, puedes acceder a una serie de beneficios:

  • Mejora del interés: Al cambiar de hipoteca y obtener una mejor financiación, puedes ver reducido el tipo de interés que vas a pagar. También, se modificaría, si cambias de hipoteca variable a fija.
  • Eliminación de cláusulas y vinculaciones: Al cambiar de banco, es posible que elimines vinculaciones y cláusulas que tenías con tu anterior banco.

Preguntas frecuentes sobre la subrogación hipotecaria

¿Con cuánto tiempo se debe hacer una subrogación de hipoteca?

Si decides apostar por un bróker hipotecario para que te ayude a realizar el cambio de hipoteca, tendrás más oportunidades de que la operación se resuelva en un periodo de tiempo más corto. 

Si lo decides hacer por tu cuenta, primero, tendrías que comparar entidades y revisar si la nueva oferta que te proponen es la más adecuada para ti y si te merece la pena hacer el cambio.  

Una vez que te decidas a firmar una nueva hipoteca y cambiar de banco, necesitarás el certificado de cancelación subrogatoria y firmar la nueva operación ante notario. 

¿En qué casos se puede hacer una subrogación de hipoteca?

Para poder hacer una subrogación hipotecaria es importante que cumplas los requisitos que suelen pedir las entidades bancarias y de los que hemos hablado anteriormente: llevar unos años pagando la cuota y tener estabilidad laboral y financiera. 

¿Cuándo interesa subrogar una hipoteca?

Interesa subrogar una hipoteca cuando crees que otros bancos pueden mejorar las condiciones de tu préstamo hipotecario actual. Por ejemplo:

  • Cuando el Euríbor está al alza y tienes una hipoteca variable. Puedes subrogar tu hipoteca y pasarte al tipo fijo, para poder planificar tus gastos y que pagues la misma cuota hasta que termines de devolver tu hipoteca. O aprovechar mejores ofertas de tipo variable de otros bancos, para que pagues menos intereses. 
  • Si tienes una hipoteca fija, te puede interesar hacer una subrogación, cuando el Euríbor está en negativo y quieres pagar un volumen menor de intereses.
  • También, tenemos la ventaja de poder pedir ampliación de capital para reformar la vivienda, si realizamos un cambio de hipoteca.

Lo más recomendable antes de realizar una subrogación, es que te asesores de la mano de un experto en crédito hipotecario, que te ayudará a tomar la mejor decisión sobre tu hipoteca. 

¿Quién paga los gastos por subrogación hipotecaria?

La subrogación hipotecaria conlleva una serie de gastos, que deben asumir la entidad bancaria y el cliente.

  • El banco deberá pagar los gastos de notaría, registro y gestoría del cambio de hipoteca.
  • El cliente tendrá que asumir los costes de tasación y la comisión, si la hubiera. 

¿Qué impuestos se pagan por subrogar una hipoteca?

La subrogación de hipoteca no conlleva ningún pago de impuestos. 

¿Se puede subrogar una hipoteca a otra persona?

Cuando se vende un piso con hipoteca a otra persona, se puede realizar una subrogación al deudor, en la que se cambia la titularidad del préstamo pendiente.

¿Hacer una subrogación de hipoteca para vender un piso?

Como te hemos señalado en el punto anterior, existe la opción de vender un piso con hipoteca: la subrogación de deudor, con la que se cambia la titularidad de la hipoteca. 

Para hacer una subrogación de deudor tendremos que hablar con nuestro banco, que hará un estudio de riesgo del comprador y tendrá que aceptar la operación.

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