¿Cómo funciona un alquiler con opción a compra?

El alquiler con opción a compra se ha convertido en una buena opción para las personas que, por su nivel de ingresos y gastos, se les hace difícil ahorrar para la entrada de un piso, o para aquellas que se plantean comprarse una vivienda, pero no están seguras del todo. También puede resultar interesante para el propietario en algunos supuestos. 

Veamos en un nuevo artículo cómo funcionan los pisos de alquiler con opción a compra.

Qué es el alquiler con opción a compra

Los pisos de alquiler con opción a compra son viviendas en las que el tipo de contrato es una mezcla entre un contrato de alquiler y una compraventa (un abogado te diría que tiene dos negocios jurídicos).

En el alquiler con opción a compra el inquilino alquila el piso con un contrato de arrendamiento “al uso”, pero pacta un plazo en el que puede decidir si quiere comprar el piso o no. Si al final el inquilino decide comprar el piso, el dinero que ha pagado por el alquiler, se descuenta del precio de venta. 

El contrato de alquiler con opción a compra

Para acceder a los pisos de alquiler con opción a compra habrá dos tipos de contrato: uno de arrendamiento, y uno de compraventa, pero con pequeñas diferencias con respecto a los contratos habituales de este tipo.

El contrato de arrendamiento

El contrato de arrendamiento de los pisos de alquiler con opción a compra se rige, como un contrato de alquiler normal, por la Ley de Arrendamientos Urbanos y, por lo tanto, tendrá que incluir todo lo que exige; certificado energético, precio de la renta, etc.

Pero, además deberá incluir, al tratarse de un alquiler con opción a compra, los plazos, incluido el plazo en el que el arrendatario puede ejercer su derecho a compra y la derivación de la fianza en el caso de que finalmente el arrendatario compre el piso.

El contrato de compraventa

El contrato de compraventa de los pisos de alquiler con opción a compra se rige por el Código Civil pero tiene que incluir algunos puntos extra que no suelen incluirse en los contratos de compraventa habituales.

En primer lugar, el arrendatario se comprometerá a vender el piso al inquilino si este, al terminar el contrato de arrendamiento, quiere ejercer su derecho a compra. Por lo tanto, también se incluye en el contrato esta opción (el derecho a compra)  para el inquilino.

El contrato de compraventa de un alquiler con derecho a compra también incluye el tiempo que tiene el inquilino a ejercer el derecho de compra, y el precio por el que podrá comprar la vivienda, así como las cuotas de alquiler que se descontarán del mismo, y la prima inicial, que es un depósito que deja el inquilino a modo de “reserva” de la compra (un poco como el que se entrega al firmar un contrato de arras antes de la compra de un piso). 

Por último, este contrato también deberá incluir quién paga los impuestos y gastos de la compraventa.

Ventajas e inconvenientes de un contrato de alquiler con opción a compra

Para el inquilino (y posible comprador)

Para el inquilino, este tipo de contrato tiene varias ventajas:

• Tiene tiempo de asegurarse de que el piso que va a comprar es lo que quiere y necesita: Como el inquilino vive años alquilado en esa vivienda, no tendrá ese miedo a equivocarse que tenemos al comprar un piso.
• No estará tirando el dinero “a la basura”: Esta es la frase típica que se atribuye al alquiler, que estamos invirtiendo mucho dinero, a menudo más que el que cuesta una hipoteca, en una vivienda que no es nuestra y, que por lo tanto, en realidad no lo estamos invirtiendo, sino perdiendo. En cambio, en los pisos de alquiler con opción a compra, las cuotas de alquiler se descontarán del precio de compra si al final decidimos comprar el piso.
• El alquiler con opción a compra también facilita la concesión de una hipoteca, ya que las entidades bancarias valoran de forma positiva que el solicitante ya haya pagado una parte de la vivienda que quiere comprar. 

Sin embargo, el alquiler con opción a compra también tiene inconvenientes para el inquilino:

• Los precios del alquiler con opción a compra suelen ser más caros. Y, si bien al final decidimos comprar la vivienda, lo habremos invertido, si decidimos no comprarlo o no podemos permitirnos comprarlo, habremos estado pagando de más por el alquiler para nada.
• Si al final no compra la vivienda, perderá la prima inicial, igual que cuando nos echamos atrás después de firmar un contrato de arras.
• El alquiler no permite aprovechar las mejores condiciones del mercado, algo que sí permite una hipoteca. Y es que, si por ejemplo como ocurrió en 2021, los bancos empiezan a ofrecer condiciones hipotecarias históricas y tenemos una hipoteca, podemos hacer una subrogación y acabar pagando menos intereses por la hipoteca. Sin embargo, en los contratos de alquiler se pacta un precio, y este se mantiene mientras dure el alquiler, sin opción a reducirlo.

Para el arrendador (y posible vendedor)

Si necesitas sacar beneficio rápido de una vivienda, el alquiler con opción a compra es una buena opción, porque no tendrás que esperar a venderla para recibir ingresos. En cuanto firmes el contrato de alquiler, empezarás a recibir una renta mensual. Además, podrás aprovechar la rentabilidad que ofrece el alquiler. Según el diario El País, el rendimiento del alquiler se movió en 2022 entre el 6,5% y el 7,7%. Si el inquilino al final no compra el piso, igualmente habrás sacado una rentabilidad. 

Sin embargo, si necesitas vender el piso, y el inquilino al final decide no comprarlo, habrás perdido un tiempo en el que podrías haberlo vendido. Además, si el precio de la vivienda aumenta, o alguien te hace una oferta mucho más alta por el piso, no podrás aceptarla.

El alquiler con opción a compra, por lo tanto, es una buena opción para las personas que quieren comprar un piso con la seguridad de que es el piso que quieren, y para los propietarios de, por ejemplo, un piso heredado, es una buena opción para sacar rendimiento del mismo desde el principio si tienen necesidad urgente de flujo de dinero. Pero, si no te encuentras en una situación de urgencia, nosotros te recomendamos poner directamente el piso en venta, para poder elegir la oferta que más te interese.

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