Te contamos todos los detalles sobre el contrato de arras penitenciales

¿Quieres comprar un piso pero todavía no te han concedido la hipoteca? Existe un tipo de contrato que te permite reservar el inmueble que quieres adquirir.

En este artículo, te contamos todo lo que necesitas saber sobre el contrato de arras penitenciales y lo que puede ocurrir si finalmente no te conceden la hipoteca. 

¿Qué es un contrato de arras?

Es muy común escuchar el término “contrato de arras” antes de realizar la compraventa de un piso. Este, a su vez, es una abreviación utilizada para referirse en el argot jurídico al contrato privado de compraventa con entrega de arras. 

La entrega de arras es un pacto adicional en el contrato de compraventa, el documento mediante el cual la persona denominada “compradora” se obliga a pagar un precio y la denominada “vendedora” se compromete a entregar un bien.

Se entiende por “arras” aquella cantidad de dinero que se entrega en concepto de señal o garantía para el cumplimiento del contrato de compraventa y que se incluye en él como un pacto adicional. 

Los contratos de compraventa con arras son muy útiles ya que permiten que el comprador reserve el inmueble, mientras realiza los trámites necesarios para obtener una hipoteca y el vendedor, a su vez, dispone de una “garantía” de venta.

Posteriormente, se deberá formalizar la compraventa mediante el otorgamiento de una escritura pública de compraventa ante un Notario.

Tipos de arras

Dependiendo del objetivo del acuerdo existen tres tipos de contrato de arras:

• Arras confirmatorias: El objetivo es confirmar el compromiso de la compraventa. El comprador da un anticipo del precio total como garantía de reserva. Estas arras no permiten que las partes puedan desistir del contrato.
• Arras penales: El objetivo es garantizar el cumplimiento del contrato. No cumplirlo supone para el comprador la pérdida de las arras y para el vendedor la devolución, más una penalización que se especifica en el contrato firmado.
• Arras penitenciales: El objetivo es posibilitar la resolución del contrato entre las dos partes. Si quien lo rescinde es el comprador perderá la cantidad entregada y si lo hace la parte vendedora, deberá devolver el doble del importe entregado por el comprador.

¿Qué quiere decir “contrato de arras penitenciales”?

Existe un “contrato de arras penitenciales” cuando el comprador entrega una cantidad de dinero (a cuenta del precio total) manifestando que lo entrega en concepto de arras penitenciales. Es imprescindible indicar en el contrato que son “penitenciales”, de lo contrario se entiende que se entregan en concepto de arras confirmatorias. 

Lo que caracteriza a este tipo de arras es que permite que cualquiera de las partes resuelva o desista libremente del contrato de compraventa (con las consecuencias económicas pactadas al hacerlo), sin que la otra parte pueda exigir su cumplimiento.

¿Qué sucede si se dan arras penitenciales?

Si se dan arras penitenciales, dependiendo de la parte que desista, pueden suceder dos cosas:

• Si es el comprador quien no quiere llevar a cabo el contrato, perderá todo lo entregado en concepto de arras penitenciales.
• Si es el vendedor el que se echa para atrás, tendrá que devolver el doble de lo acordado en el contrato de arras penitenciales.

¿Qué es mejor: arras confirmatorias o penitenciales?

A diferencia de las arras confirmatorias y de las arras penales, las arras penitenciales facilitan la posibilidad de desistir del contrato de compraventa, es decir, no obligan su cumplimiento, únicamente al pago de lo pactado. 

Este tipo de contrato es la mejor opción como comprador cuando no sabes con seguridad si te van a conceder o no la hipoteca y como vendedor, cuando no tienes claro del todo si quieres traspasar la propiedad de tu vivienda.  

¿Cuándo se pagan las arras penitenciales?

Las arras se pagan en el momento en el que se firma el contrato.

Si la compraventa es entre particulares y decides pagar las arras en metálico, tienes un límite de hasta 2.500 euros. Si el pago se realiza mediante una transferencia bancaria, el contrato debe reflejar que la transferencia se hará en un plazo máximo de 24 horas Si se decide pagar las arras mediante cheque es recomendable que sea nominativo y conformado, es decir que el único beneficiario sea la persona que figure en él y que el banco que haya emitido el cheque garantice el posterior cobro.  

¿Qué pasa con las arras si no me conceden la hipoteca?

Si se firma el contrato y después de hacerlo, la entidad bancaria no te concede el préstamo hipotecario, la cantidad que has pagado en concepto de arras no se recupera.  

Por eso y para que no surja ningún inconveniente, te recomendamos incluir en el contrato de arras una cláusula expresa que señale que si el banco no te concede el préstamo hipotecario, las arras te sean devueltas sin perjuicio. 

¿Qué validez tiene un contrato de arras penitenciales?

Es un contrato que está regulado por el Código Civil, específicamente en el artículo 1454, que dice lo siguiente:

“Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas”. 

Pero, ¿qué pasa si llega la fecha límite de vencimiento del contrato? El tiempo de vencimiento se establece en el mismo contrato de arras y debe ser respetado. Si ves que no vas a poder cumplir con la fecha es posible solicitar una prórroga, que será concedida en función de las razones para solicitarla. 

¿Cómo anular un contrato de arras penitenciales?

Para anular el contrato de arras penitenciales debes renunciar a la cantidad pactada con el vendedor si eres el comprador, o devolver el doble de lo pactado si eres el vendedor. 

Cuando se rescinde un contrato de arras penitenciales se puede firmar un documento que refleje que ambas partes reciben o entregan el dinero pactado. 

¿Qué hay que tener en cuenta antes de firmar un contrato de arras?

Para que el contrato de arras sea considerado penitencial es imprescindible que así conste en el documento, sino se considerarán arras confirmatorias y tendrás que reclamar el incumplimiento del contrato por la vía judicial. 

Antes de firmar este tipo de contrato, asegúrate de que podrás cumplirlo en la fecha que has pactado, además de detallar las obligaciones de las partes y los gastos que se van a asumir cuando se haga efectiva la compraventa. 

¿Qué información debe incluir un contrato de arras penitenciales?

• Identificación de las partes: Nombre, apellidos, DNI y dirección.
• Identificación del inmueble de la compraventa: Dirección, referencia catastral y cargas si las hubiera.
• Régimen de arras penitenciales: En el contrato debe aparecer que las arras se firman según el artículo 1454 del Código Civil.
• Precio de compraventa: Cantidad que se va a pagar por el inmueble.
• Obligaciones de las partes: Gastos que van a asumir cada una de las partes (impuestos, gestoría, tasas registrales…)
• Porcentaje de reserva de compraventa: Cantidad que se va a pagar en concepto de arras en comparación con el precio total. Normalmente, suele estar rondando el 10% del precio final.
• Plazo de cumplimiento de contrato: Fecha máxima para formalizar la venta ante notario.

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