¿Qué está pasando en el sector inmobiliario e hipotecario? Los expertos responden

Tras un 2022 donde se han batido récords en el sector inmobiliario con 719.680 compraventas, la mayor cifra en 15 años; hemos afrontado el primer trimestre de 2023 con las consecuencias que reporta el alza del euríbor, que se ha convertido en el protagonista indiscutible de este nuevo cambio de etapa.  

El euríbor, el principal índice de referencia de las hipotecas variables, llevaba en valores negativos desde febrero de 2016 y a raíz de las consecuencias derivadas de la Guerra de Ucrania y la inflación, comenzó su escalada en abril de 2022 hasta terminar el año en el 3,018%, su nivel más alto desde diciembre de 2008. 

Actualmente, el euríbor está moderando su subida y todavía no ha alcanzado el 4%, pero las consecuencias de este cambio de tendencia ya se han notado en el sector inmobiliario e hipotecario.

Hemos querido debatir sobre la evolución del sector y los cambios que ha traído consigo el 2023 en el último episodio de la temporada de Hablando con Crédito, nuestro programa de televisión en ETV. Para ello, hemos contado con fuentes expertas del sector como María Matos, Directora de Estudios y Portavoz de Fotocasa; Roberto Ballesteros, CEO de Grocasa Hipotecas y Albert Egea, CEO de Grocasa Red Inmobiliaria. 

Los tipos de interés seguirán subiendo hasta que la inflación alcance el 2%

El objetivo de que el Banco Central Europeo siga subiendo los tipos de interés y a consecuencia de ello, el euríbor se mantenga al alza, es para contener la inflación y que baje hasta el 2% en la zona euro. 

Actualmente, la inflación se encuentra en torno al 6%, por lo que el BCE seguirá con su política restrictiva hasta que alcance su objetivo, aunque sí que moderará sus próximas subidas como ha ido haciendo estos últimos meses. 

Albert Egea, señala que “lo raro era que el euríbor se mantuviera tanto tiempo en negativo”, ya que no era lo habitual. Ballesteros, por su parte, añade que para contrarrestar el efecto del euríbor “se han puesto en primera línea las hipotecas mixtas” que combinan un tipo de interés fijo durante los primeros años de hipoteca (normalmente entre 3 y 5 años) para luego pasar a uno de tipo variable. 

Según Fotocasa y Grocasa, los precios de la viviendas no van a sufrir grandes cambios 

Egea cree que “el precio de la vivienda no bajará para compensar la subida de los tipos de interés, sino como resultado, ya que si hay mucha oferta de compra y poca demanda, se tendrán que ajustar un poco los precios para que se vendan inmuebles”. 

También señala que “no va a haber bajadas de precios tan drásticas como en la época de la crisis inmobiliaria”, ya que en ese momento, se venía de una crisis financiera mundial. “Ahora mismo, en España, no hay problema de financiación, el cambio en el euríbor se debe a las consecuencias de la guerra de Ucrania y a la inflación”. En relación con esto último, María Matos añade que “el 25% de los compradores han paralizado el proceso de compra, debido a la pérdida de poder adquisitivo”. 

Roberto Ballesteros, María Matos y Albert Egea animan a todas aquellas personas que se están planteando comprar vivienda en 2023 a que lo hagan cuanto antes, ya que va a ser normal que el euríbor siga subiendo y por tanto, que las hipotecas se encarezcan. 

Las entidades financieras no han endurecido sus requisitos en la concesión de hipotecas 

Según Roberto Ballesteros, “no es cierto que los bancos estén negando más hipotecas, sino que al haber más interesados por la compra de vivienda, hay ciertos perfiles que no cumplen con los requisitos que exige el banco. Todas las entidades aplican los mismos criterios de riesgo y están por la labor de prestar dinero para comprar vivienda.” 

“Hay un sector de la población con rentas más bajas, que debido al endeudamiento no pueden acceder a una hipoteca, pero al margen de que los tipos de interés se hayan encarecido, los criterios bancarios siguen siendo los mismos que los de hace 1 ó 2 años”, añade el CEO de Grocasa Hipotecas. 

En cuanto a la posibilidad de acceder a una hipoteca al 100% de financiación, Roberto señala “que todavía es posible, aunque se mira con más lupa la solvencia y se suelen pedir garantías adicionales”. 

Últimas novedades sobre la Ley de la Vivienda 

La Ley de la Vivienda, que entró en vigor el pasado viernes 26 de mayo, fue otro de los temas a debatir. 

Una de las medidas estrella de esta Ley, la de limitar el precio del alquiler en las zonas tensionadas, puede quedarse en agua de borrajas tras el resultado de las elecciones municipales del pasado domingo 28. El Partido Popular ha señalado que no aplicará estas medidas en las comunidades autónomas en las que gobierne y que de ganar en las próximas elecciones generales, podría incluso derogar la Ley de la Vivienda.

A Roberto Ballesteros le parece necesaria esta medida, pero cree que “puede provocar una fuga de los inversores que compran vivienda para alquilar, por lo que se reducirá aún más la oferta de viviendas en alquiler”. 

Albert Egea apoya estas declaraciones y señala que “desde que se empezó a hablar de esta Ley, hemos notado un descenso en el número de compra de viviendas para invertir. Muchas de las personas que compraron vivienda el año pasado para alquiler, quieren poner el piso a la venta”. 

María Matos apoya sus declaraciones y señala que la Ley “desembocará en un mayor desequilibrio entre la oferta y la demanda, lo que se verá reflejado en precios más altos”. También añade que “nos encontraremos con un parque de viviendas todavía más envejecido, ya que al no alquilar los inmuebles se desincentiva a que los propietarios inviertan en mejorar sus viviendas”. 

La letra pequeña de los créditos ICO para la vivienda 

Egea y Ballesteros señalan que los avales del ICO a la compra de vivienda es una medida atractiva, pero insuficiente, porque el Gobierno ha anunciado que destinará un total de 2.500 millones de euros para aquellas personas que cumplan con los requisitos. Ballesteros añade que “sólo en febrero se firmaron casi 40.000 hipotecas, por lo que esta medida no va a tener un gran impacto en la sociedad y va a dejar a mucha gente fuera”. 

Por su parte, María Matos, cree que “incentivar la compra de vivienda genera riqueza”. Además, añade que “el 70% de los jóvenes quieren convertirse en propietarios, pero no pueden” y que todo lo que sea ayudas que favorezcan la emancipación es una buena idea. 

Previsiones para el sector inmobiliario e hipotecario en 2023 

En palabras de la portavoz de Fotocasa, “el comprador frustrado que no llega a conseguir hipotecarse se refugia en el alquiler, pero sin embargo, la mayor demanda se produce en el mercado de la compra”. 

Nuestros expertos señalan que el perfil de compradores es el mismo que se consolidó después de la pandemia y que busca pisos amplios con terraza. No obstante, la demanda en la periferia está cesando y ahora se buscan viviendas que se encuentren cerca del lugar de trabajo. 

La falta de oferta de vivienda, tanto para alquilar como para comprar, puede impactar en los precios de forma significativa, por lo que todavía sigue siendo un buen momento para comprar y nuestros tres invitados aconsejan hacerlo cuanto antes, ya que el euríbor se mantendrá en valores altos a lo largo de este año. 

En Grocasa Hipotecas te ayudamos a conseguir la mejor hipoteca adaptada a tus circunstancias personales, gracias a nuestros convenios de colaboración con la mayoría de entidades financieras de nuestro país. Solicita en este enlace un estudio inicial gratuito y sin compromiso o llama al 900 108 066 y termina el año 2023 en la casa de tus sueños.