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¿Se puede negar el banco a subrogar una hipoteca?

17 Agosto 2022

En España, entre enero y mayo de 2022 se han registrado 134.597 subrogaciones de hipotecas. Con la subida del Euribor, muchas personas que tenían un tipo variable han decidido cambiar la hipoteca a tipo fijo mediante una subrogación de hipoteca. ¿Siempre podremos hacer un cambio de hipoteca?¿Se puede negar el banco a subrogar una hipoteca? Te lo explicamos 👩‍🏫

Qué es una subrogación de hipoteca

Una subrogación de hipoteca es un reemplazo del deudor o el acreedor de la hipoteca. Al cambiar la hipoteca de banco, estamos hablando de una subrogación de acreedor. Si cambiamos el titular de la hipoteca, será una subrogación de deudor.

Las razones por las que puedes decidir cambiar una hipoteca de banco pueden ser muchas, desde que quieres mejorar la hipoteca y el banco se niega a renegociar las condiciones (lo que se conoce como novación), como que no estés conforme con sus políticas. En cuanto a la subrogación de deudor, la razón más habitual suele ser una compraventa.

Qué dice la ley hipotecaria respecto a la subrogación de hipoteca

La ley hipotecaria tiene como objetivo, entre otras cosas, favorecer la subrogación y la novación de hipotecas cuando el objetivo sea cambiar el tipo de interés de variable a fijo, para que los contratantes de una hipoteca puedan saber exactamente cuál será su cuota a corto y largo plazo y puedan hacer una planificación financiera a largo plazo.

En cuanto a si el banco en el que tienes la hipoteca puede o no negarse a aceptar una subrogación hipotecaria, la Ley Hipotecaria establece que la entidad acreedora no puede negarse a la subrogación. Concretamente el artículo 2 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario:

“Transcurrido el plazo de quince días sin que el deudor haya formalizado con la entidad acreedora la novación modificativa del préstamo o crédito hipotecario, podrá otorgarse la escritura de subrogación.

Para ello bastará que la entidad subrogada declare en la misma escritura haber pagado a la acreedora la cantidad acreditada por ésta, por capital pendiente e intereses y comisión devengados y no satisfechos. Se incorporará a la escritura un resguardo de la operación bancaria realizada con tal finalidad solutoria. En ningún caso, la entidad acreedora podrá negarse a recibir el pago.”

¿Puede el banco negarse a subrogar una hipoteca?

Como ya has podido ver, el banco en el que tienes la hipoteca no puede negarse. Lo que sí puedes encontrarte es que los otros bancos se nieguen a la subrogación, es decir, que no haya un banco que acepte tu hipoteca. 

Por lo general, las entidades te pedirán unos requisitos para una subrogación de hipoteca:

Que lleves años pagando tu hipoteca religiosamente

Este requisito es una forma del nuevo banco de comprobar que eres una persona solvente. Si llevas varios años pagando tu cuota hipotecaria en principio no tendrías por qué dejar de pagarla tras la subrogación y más cuando esta supone que la cuota de la hipoteca sea más baja.

En cambio, si pagamos alguna cuota con retraso o hace poco tiempo que tienes la hipoteca el banco se puede negar a subrogar una hipoteca porque no cumples su política de riesgos.

El periodo durante el que tienes que haber estado pagando la hipoteca variará según la política de riesgos de cada banco, pudiendo ir de los 2 hasta los 5 años, por lo general.

Que el capital pendiente no supere el 80% del valor de tasación

Al fin y al cabo, una subrogación de hipoteca supone, para la nueva entidad, en muchos casos el mismo riesgo que una hipoteca nueva y por eso te pedirá los mismos requisitos y si no los cumples el banco se puede negar a subrogar la hipoteca.

Por eso, la entidad te pedirá una nueva tasación de la vivienda, que tendrás que pagar tú, y sobre él se aplica el porcentaje de financiación.

Sin embargo, hay casos en los que es posible conseguir un porcentaje de financiación superior al 80%, también en las subrogaciones. Hacer tu subrogación de hipoteca de la mano de un experto hipotecario es una garantía para conseguir la mejor hipoteca.

Que tengas estabilidad laboral

Como ocurre con el porcentaje de financiación, otro requisito que te pedirán tanto para contratar una nueva hipoteca, como para una subrogación hipotecaria, es estabilidad laboral. Si no tienes una situación laboral que de seguridad de que vas a pagar la hipoteca el banco se puede negar a subrogar una hipoteca.

Para un broker hipotecario, tus intereses, y no los del banco, son la prioridad. Nuestro cliente eres tú y por eso negociaremos las mejores condiciones para tu subrogación de hipotecas. ¿Quieres cambiar una hipoteca? Hazlo de la mano de la empresa de intermediación financiera con más reseñas y mejor media de Google My Business España; Grocasa Hipotecas.


 

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